Estudio de mercado
comparativo

01 · Resumen ejecutivo

Dos operaciones cerradas y confirmadas en la colonia sostienen el posicionamiento. No es un promedio de anuncios.

Vivienda de dos niveles construida en 2007, con 85.12 m² de construcción medidos en sitio sobre un lote de esquina de 105.95 m². Tres recámaras, un baño completo y un medio baño, cocina integral, patio posterior descubierto de 12.73 m², y un cuarto independiente de 12.00 m² con baño completo y acceso propio desde el patio, sin comunicación interior con la casa y actualmente desocupado.

El barrido cubrió ocho portales inmobiliarios. Varias publicaciones correspondían a un mismo inmueble anunciado en distintas plataformas — en un caso, seis anuncios de una sola casa — por lo que el análisis se resolvió a nivel de propiedad y no de anuncio. El universo depurado es de nueve inmuebles.

Dos de ellos tienen precio de cierre confirmado mediante levantamiento telefónico con los asesores que operaron cada inmueble. Ambos cerraron por encima de la mediana de los precios solicitados en la colonia, lo que indica que el nivel publicado no está inflado respecto a lo que el mercado efectivamente paga. Ese es el ancla del posicionamiento de la sección 10.

El cotejo de superficies arrojó un resultado contrario a lo que la propietaria suponía. La construcción medida en sitio es de 85.12 m² frente a los 82.85 m² de la boleta predial 2026: una diferencia de 2.27 m², equivalente al 2.7%, dentro del margen de tolerancia entre medición directa y criterio de cómputo catastral. El cuarto adicional que la propietaria creía no registrado ante el municipio se encuentra, en la práctica, contabilizado en el padrón. No se identifica superficie que requiera regularización previa a la venta. La escritura acredita además que el lote es de esquina y que la hipoteca que gravaba el inmueble quedó cancelada e inscrita en el Registro Público desde septiembre de 2013.

02 · Ficha técnica del inmueble

Un lote 18% mayor que el lote tipo del fraccionamiento, con una casa que ocupa un tercio de su superficie.

Superficie de terreno y colindancias según escritura pública de octubre de 2008. Superficie construida medida en sitio por MASA Consulting el 12 de agosto de 2026. Superficies y valores catastrales según boleta predial 2026 y comprobante de inscripción del Registro Público de la Propiedad.

Composición de la superficie construida

El patio no se suma a la construcción por tratarse de área descubierta. La escalera de caracol ocupa el mismo hueco en ambos niveles y no altera la huella construida.

03 · Verificación documental y de superficies

La superficie construida coincide con el registro catastral dentro de tolerancia: no hay obra pendiente de manifestar.

Escritura y catastro coinciden exactamente en superficie de terreno. En construcción, la medición de campo supera al registro catastral en 2.27 m², proporción que se ubica dentro del margen habitual entre medición directa y criterio de cómputo catastral, donde volados, muros y áreas cubiertas se contabilizan con factores distintos.

Consecuencia práctica. El cuarto adicional posterior, construido entre 2006 y 2007 según declaración de la propietaria, se encuentra incorporado al padrón catastral. La propietaria manifestó no haber avisado al municipio al concluir la obra; el registro indica que la superficie fue incorporada por otra vía, sea verificación de campo o actualización catastral. No se identifica superficie que requiera trámite de regularización previo a una eventual venta.

Valor catastral y valores unitarios

Los unitarios derivados de la boleta predial coinciden al peso con las tablas de valores unitarios 2026 del municipio de Corregidora. La clasificación de construcción corresponde a «moderno mediano», tercer nivel de una escala de siete que va de $3,220 a $17,010 por metro cuadrado; se infiere del valor unitario registrado en la boleta. El impuesto predial determinado para el ejercicio es de $3,906.76 anuales.

El valor catastral constituye el piso legal de cualquier operación. Ninguna compraventa puede formalizarse ante notario por debajo de $1,065,967.50, ya que el cálculo de impuestos toma el mayor entre precio pactado, avalúo y valor catastral. Una oferta cercana a esa cifra debe leerse como oferta baja.

Situación registral

El instrumento registral acredita que el crédito con garantía hipotecaria otorgado en 2008 quedó totalmente extinguido, y que la hipoteca fue cancelada e inscrita en el Registro Público de la Propiedad y del Comercio de Querétaro el 26 de septiembre de 2013. El nombre de la titular coincide con el del contribuyente registrado en la boleta predial. Para escriturar, el notario requerirá un certificado de libertad de gravamen con vigencia reciente: el documento citado acredita la cancelación en su momento, no lo sustituye.

04 · Estado de conservación

La estructura y la cancelería están bien; los acabados húmedos son el detractor real.

El conjunto describe una vivienda de diecinueve años con mantenimiento diferido concentrado en las áreas húmedas. Baño y cocina requieren sustitución, no limpieza. La fachada requiere pintura. La filtración es leve y ya fue intervenida, pero su causa no puede determinarse sin acceso a la cubierta. Ninguno de estos elementos compromete la habitabilidad ni la estructura.

El costo de intervención de baño completo, cocina integral y pintura exterior, en el estándar de acabados de la zona, se ubica en el orden de $100,000 a $150,000 MXN. Es una estimación de orden de magnitud, no un presupuesto de obra.

05 · Registro fotográfico

Levantamiento de MASA Consulting, 12 de agosto de 2026.

Fotografías intervenidas para esta versión pública. Se omiten las tomas de fachada y vía pública, que identifican el domicilio, y las de recámaras, que exponen efectos personales de la propietaria. El expediente entregado al cliente contiene el registro completo sin intervenir.

06 · La evidencia de precio en México

No existe registro público de precios de cierre. Cuando no se pueden consultar, se preguntan.

El Registro Público de la Propiedad inscribe operaciones pero no publica precios en forma consultable. Los portales publican lo que el vendedor pide. Los índices institucionales agregan avalúos, no transacciones libres. Por eso la práctica habitual del sector construye estudios comparativos enteros sobre precios de anuncio y los presenta como valor de mercado.

Este estudio no se detuvo ahí. Se contactó por teléfono a los asesores que operaron los inmuebles del universo para confirmar el importe efectivo de cada operación. Dos precios de cierre quedaron confirmados. El resto se reporta como precio solicitado y se declara como tal.

Clasificación de la evidencia

Levantamiento telefónico MASA, 18 de agosto de 2026, con los asesores que operaron cada inmueble. La identidad de los intermediarios se reserva por acuerdo de confidencialidad; el expediente interno del encargo conserva contacto, cargo y fecha de cada llamada.

De esa clasificación se derivan tres reglas que gobiernan el análisis siguiente:

07 · El universo de comparables

Los dos inmuebles cuyo cierre se confirmó se pagaron por encima de la mediana de lo que pide la colonia.

Verificación individual de publicaciones, 13 al 17 de agosto de 2026. Precios de cierre confirmados por levantamiento telefónico, 18 de agosto de 2026; en ambos casos el importe de la operación coincidió con el último precio publicado. Precio por metro cuadrado calculado sobre superficie construida declarada por el anuncio. Identificadores codificados en esta versión pública; el expediente del cliente los consigna con dirección, portal y URL.

Qué revela el contraste entre cierre y oferta

Este es el hallazgo que ningún análisis de portal puede producir. Los dos inmuebles cuyo importe efectivo se confirmó se pagaron a $17,176 y $16,863 por metro cuadrado, mientras la mediana de lo que se pide en la colonia es de $15,812. La lectura es que en esta colonia el precio publicado no está inflado respecto al de cierre: las operaciones se concretan en la parte alta de la distribución de oferta, no por debajo de ella. Para la propietaria significa que el mercado no exige un descuento estructural para transaccionar.

Conviene precisar el alcance de esa lectura: ambos cierres corresponden a inmuebles de 131 y 153 metros cuadrados construidos, superficies muy superiores a los 85.12 del inmueble analizado. Fijan el nivel al que este mercado paga, no el precio de una vivienda de esta escala, y por eso la sección 10 los usa como ancla con ajuste, no como equivalencia directa.

Los dos inmuebles de menor superficie construida solicitaron los dos precios por metro más altos del conjunto — $23,415 y $20,000, con 82 y 90 m². Ambas publicaciones fueron retiradas sin operación confirmada. Es la señal más relevante para un inmueble de 85.12 m²: el mercado reconoce que la superficie menor sostiene un precio unitario mayor, pero castiga el exceso con permanencia en anaquel.

COMP-09 registró una reducción de $2,780,000 a $2,580,000, equivalente a 7.2%, y a ese nivel se concretó la operación. Es el único historial de precio identificado en la colonia, y su desenlace confirma la mecánica: el ajuste precede al cierre, y el cierre ocurre en el precio ajustado.

COMP-02, la única oferta activa, estuvo publicada con anterioridad y su operación no se concretó por la liberación de un crédito institucional, no por diferencias de precio. Fue republicada y lleva aproximadamente un mes en oferta. Corresponde clasificarla como demanda demostrada con transacción fallida: hay compradores en la colonia, y el financiamiento es el filtro.

El recorrido de campo del 12 de agosto no registró letreros de venta o renta en la calle. La propiedad analizada nunca ha sido publicada ni ha recibido ofertas.

Un portal publica para la colonia un precio promedio de $13,700 por metro cuadrado, calculado únicamente sobre las propiedades anunciadas en esa plataforma. La propia plataforma advierte que la estadística puede no reflejar las particularidades de una vivienda. Es una referencia de precios solicitados en una sola fuente y no se emplea como coeficiente de homologación.

08 · Los dos comparables de mayor similitud

Dos inmuebles de la colonia comparten configuración exacta con el sujeto: uno activo y uno vendido. El sujeto queda entre ambos.

COMP-01 es el inmueble de mayor similitud física de todo el universo. Coincide en superficie de terreno con una diferencia de 4 m², y coincide exactamente en recámaras, baños, estacionamientos, niveles y régimen de calle abierta. Su única diferencia relevante son 19.88 m² adicionales de construcción. Su publicación fue retirada sin que el cierre pudiera confirmarse, por lo que su precio se lee como oferta y no como transacción.

COMP-02 es el comparable activo más directo, y el único del universo inspeccionado físicamente por MASA el 13 de agosto de 2026. Comparte colonia, configuración de recámaras y baños, antigüedad equivalente y régimen de calle abierta. Difiere en 31.88 m² adicionales de construcción sobre un lote 15.95 m² menor, y presenta mejor estado de conservación — verificado por inspección directa de ambos inmuebles, no por lectura de anuncio.

Los siete comparables restantes presentan superficies construidas de entre 82 y 180 m² y sirven para delimitar el encuadre general y calcular la mediana del conjunto, no para comparación directa.

09 · Referencia institucional

Querétaro se aprecia a la mitad del ritmo nacional: no hay margen para supuestos agresivos de plusvalía.

Índice SHF de Precios de la Vivienda en México, segundo trimestre de 2026, Sociedad Hipotecaria Federal, publicado en agosto de 2026. Tasa hipotecaria: Banco de México. Inflación: INEGI.

De las ocho zonas metropolitanas que reporta el índice, Querétaro ocupa el penúltimo lugar en apreciación, con 5.6% frente al 7.9% nacional acumulado. En el trimestre previo la cifra fue de 6.6%: la desaceleración es de un punto porcentual en tres meses. A esto se suma una tasa hipotecaria de 11.42%, que restringe el monto de crédito preautorizado para el comprador de clase media.

La implicación para esta operación es directa. No existe sustento estadístico para asumir que el mercado absorberá un precio agresivo por efecto de plusvalía. El escenario es de apreciación moderada con crédito caro.

Valores unitarios de suelo por colonia, Corregidora 2026

Tablas de Valores Unitarios de Suelo y Construcción 2026 del municipio de Corregidora. La actualización aprobada para el ejercicio fue de aproximadamente 5% en predios urbanos y 4% en construcción. El municipio valúa el suelo de la colonia analizada 25% por debajo del de la colonia de referencia superior; ese diferencial, de fuente oficial, es el factor que permite ajustar comparables entre colonias sin recurrir a apreciación subjetiva del entorno.

10 · Posicionamiento del inmueble

El precio se ancla en lo que se pagó, con ajuste por el tamaño que separa al inmueble de esas operaciones.

El posicionamiento se construye por anclaje y delimitación, no por aplicación de coeficientes. La razón es metodológica: el universo observado no permite estimar el efecto marginal sobre el precio de características como la configuración de esquina, el terreno excedente o el cuarto independiente. Asignarles un valor monetario específico produciría una precisión que la evidencia no sostiene. Lo que sí sostiene la evidencia son dos operaciones cerradas y confirmadas en la misma colonia, y de ahí parte el análisis.

Punto de partida · Las dos operaciones confirmadas

Las dos operaciones cerraron en una banda estrecha, de $16,863 a $17,176 por metro cuadrado. Esa consistencia importa: no es un dato aislado sino un nivel de mercado, y se ubica un 7.6% por encima de la mediana de los precios solicitados en la colonia. En este submercado, quien compra paga en la parte alta de lo que se pide.

El ajuste por superficie

El precio por metro cuadrado no es constante respecto al tamaño. El terreno, la cocina, los baños y las instalaciones representan un costo que no se reduce en proporción a la superficie construida, de modo que las viviendas menores tienden a sostener un precio unitario mayor. Aplicado sin corrección, el promedio de cierre de $17,019 sobre los 85.12 m² del inmueble daría $1,448,671, y ese resultado presiona al alza, no a la baja.

El propio universo advierte el límite de ese razonamiento. Los dos inmuebles de 82 y 90 m² solicitaron $23,415 y $20,000 por metro, los dos valores más altos del conjunto, y ninguno vendió: ambas publicaciones fueron retiradas sin operación confirmada. El mercado reconoce la prima por superficie menor, pero de forma acotada. Por eso el posicionamiento se fija por debajo del resultado aritmético de aplicar el $/m² de cierre.

El posicionamiento resultante

La referencia central implica un precio unitario 3.4% inferior al promedio de las dos operaciones confirmadas. Es un posicionamiento deliberadamente conservador: dado que el inmueble es entre 35% y 44% menor en construcción, la teoría del precio unitario justificaría colocarlo por encima de ese nivel, no por debajo. La decisión de no hacerlo responde a tres factores documentados en este estudio: el estado de conservación de baño, cocina y pintura exterior, con un costo de intervención estimado de $100,000 a $150,000; la filtración cuya causa no pudo determinarse por falta de acceso a la cubierta; y el comportamiento observado de las dos viviendas pequeñas que pidieron premio unitario y no vendieron.

El techo del intervalo, 2.2% por encima del promedio de cierre, es alcanzable y se sostiene en los atributos que ningún comparable del universo posee: terreno de 105.95 m² frente a los 90 del lote tipo, configuración de esquina con dos frentes a vía pública acreditada en escritura, y cuarto independiente con baño y acceso propio. Requiere, en contrapartida, disposición a mayor tiempo en el mercado.

Esta indicación constituye un posicionamiento dentro del mercado observado, anclado en dos operaciones cerradas y confirmadas en la misma colonia y ajustado por el diferencial de superficie construida. La referencia central no es el punto medio aritmético del intervalo, sino la posición que la evidencia sostiene con mayor solidez.

Referencias de contraste

Las dos referencias intermedias delimitan el problema. La mediana de los precios solicitados daría $1,345,915 y describe lo que se pide, no lo que se paga. Aplicar el unitario de cierre sin corregir por tamaño daría $1,448,671 y trasladaría a una vivienda de 85 metros el comportamiento de dos de 131 y 153. El intervalo recomendado contiene ambas cifras, lo que confirma que el rango está correctamente centrado sobre la evidencia disponible.

Qué sostiene cada extremo

El extremo superior: las dos operaciones confirmadas cerraron por encima de la mediana de oferta de la colonia; superficie de terreno de 105.95 m² frente a los 90 del lote tipo; configuración de esquina con dos frentes; cuarto independiente de 12 m² con baño completo y acceso propio, desocupado; ausencia de gravámenes desde 2013; coincidencia de superficies con el registro catastral, que elimina el riesgo de regularización; y evidencia de demanda efectiva en la colonia durante el ejercicio en curso.

El extremo inferior: menor superficie construida que ambas operaciones de referencia; estado de baño, cocina y pintura exterior, con un costo de intervención estimado de $100,000 a $150,000 que un comprador informado descontará de su oferta; filtración cuya causa no pudo determinarse; ubicación en calle abierta sin control de acceso, con pavimento agrietado y entorno de uso mixto; y el comportamiento observado de las dos viviendas pequeñas que pidieron premio unitario y se retiraron sin vender.

El cuarto independiente merece mención aparte. Es una unidad con baño completo y acceso propio desde el patio, sin comunicación interior con la casa, hoy desocupada. En una zona con transporte público a 50 metros y comercio a 100, constituye un espacio susceptible de aprovechamiento independiente. No se cuantifica una renta potencial: la muestra de arrendamiento de habitaciones en el municipio resultó insuficiente para sostener una cifra.

11 · El avalúo bancario y la operación

Si hay crédito de por medio, el avalúo determina cuánto dinero libera la institución — no cuánto vale la casa.

Cuando la parte compradora adquiere con crédito hipotecario, la institución ordena un avalúo con un perito de su propio padrón. El monto que libera se calcula sobre ese avalúo. Si resulta inferior al precio acordado, la diferencia la cubre la parte compradora con recursos propios o la operación se renegocia. Esto ya ocurrió en esta colonia: COMP-02 estuvo publicado antes y su operación no se concretó por la liberación de un crédito institucional.

Por qué el avalúo suele quedar por debajo del precio de venta

El banco no quiere saber cuánto vale la casa. Quiere saber cuánto recupera si el crédito se cae y tiene que rematarla. Un valor conservador protege a la institución, y ese criterio está incorporado en la práctica de valuación bancaria. A eso se suman dos efectos: el avalúo se apoya en operaciones anteriores, con varios meses de rezago, mientras el precio se pacta con referencias de hoy; y aplica factores fijos de conservación que no distinguen entre una cocina de época y una instalación vencida, aunque el mercado sí lo distinga. Hay además algo que el avalúo no puede medir: la disposición de un comprador concreto. El perito valúa para un comprador promedio.

Qué revisa el perito, y dónde queda este inmueble

El perito no valúa el precio acordado. Valúa el inmueble: superficie de terreno, superficie construida registrada, tipo constructivo, estado de conservación y comparables de la zona. Tres de esos cinco puntos están resueltos favorablemente: la superficie de terreno coincide entre escritura y catastro, la superficie construida medida supera en 2.7% la registrada dentro del margen de tolerancia, y el inmueble está libre de gravámenes desde 2013 con inscripción registral. El estado de conservación es el único con margen de movimiento.

Tablas de Valores Unitarios de Suelo y Construcción del municipio de Corregidora. Es un factor de origen fiscal; se cita porque describe los criterios con que se califica el estado de conservación.

La estructura no presenta daño. La separación en la junta con el muro colindante corresponde a asentamiento diferencial entre estructuras independientes, sin fisuración del paño propio. La cancelería, las rejas y las puertas de acceso están en buen estado, y los pisos completos en ambos niveles. Lo que requiere intervención — pintura exterior, resane del plafón, sellado de la junta, sustitución del mueble de lavabo y del sello del inodoro — corresponde a la calificación bueno. El único elemento que empuja hacia regular es la cocina integral, que requiere reposición y no mantenimiento. El inmueble se ubica entre bueno y regular, con predominio de la primera.

Documentos que pedirá la institución: certificado de libertad de gravamen vigente, predial y agua al corriente, escritura inscrita en el Registro Público, e identificación de la parte vendedora coincidente con el título.

12 · Limitaciones y fuentes

Lo que este estudio no pudo verificar, declarado sin reservas.

1. La cubierta no fue inspeccionada por no existir acceso. La causa de la filtración observada en plafón de recámara no está determinada, y el estado del impermeabilizante declarado en 2024 no pudo verificarse.
2. La clasificación constructiva se infiere del valor unitario registrado en la boleta predial 2026, que coincide con el tipo moderno mediano de la tabla oficial. La boleta no consigna la clasificación de forma expresa.
3. El certificado de libertad de gravamen vigente no se obtuvo. La cancelación de hipoteca está acreditada al año 2013; el notario y la institución crediticia requerirán un certificado con vigencia reciente.
4. Las superficies construidas de los comparables son las declaradas por cada anuncio, no medidas por MASA. La única excepción es COMP-02, inspeccionado físicamente el 13 de agosto de 2026. En consecuencia, los precios por metro cuadrado de los dos cierres confirmados combinan un importe verificado con una superficie declarada.
5. Los dos cierres confirmados corresponden a inmuebles de 131 y 153 m², superficies muy superiores a los 85.12 del inmueble analizado. Anclan el nivel de mercado, no el precio de una vivienda de esta escala; el ajuste por superficie es un juicio declarado, no un coeficiente derivado de la muestra.
6. Qué cambiaría esta conclusión. Un cierre confirmado de un inmueble de superficie equivalente al analizado; una operación cerrada de COMP-02 a precio conocido; o el acceso a la cubierta con dictamen de la filtración. Cualquiera de los tres estrecharía el intervalo.

Fuentes

Fecha de corte de mercado: 17 de agosto de 2026. Fecha de corte normativo y fiscal: ejercicio 2026.