Estudio de mejor y mayor uso

La densidad es de habitantes, no de viviendas — y eso cambia la decisión completa

El propietario llegó con un supuesto de 128 unidades, tomado de leer "400 por hectárea" en la carta urbana como viviendas. La zonificación H4 del Municipio de Querétaro se expresa en habitantes por hectárea: el techo teórico del predio es de 26 viviendas, no de 128. Bajo ese techo, el redesarrollo no supera el valor del activo en operación, y la recomendación de este estudio es no demoler.

La recomendación

Se recomienda no demoler la edificación existente. Con la zonificación vigente, el mejor y mayor uso del predio es conservar el inmueble en operación — valuado en $41,300,000 como activo — mientras se gestiona ante el Municipio la definición del potencial real del predio mediante Dictamen de Uso de Suelo y, en su caso, un esquema de densidad mayor. Cualquier proyecto de redesarrollo comprometido antes de esa gestión se dimensionaría sobre un techo que la norma no otorga.

El hallazgo que cambia el proyecto

H4 se define como densidad de población de hasta 400 habitantes por hectárea, no 400 viviendas. La normativa de control asociada a esta zonificación establece una densidad habitacional de 80 viviendas por hectárea — equivalencia de 5 habitantes por vivienda. Sobre las 0.32 hectáreas del predio, eso representa 128 habitantes teóricos y 25.6 viviendas teóricas, sujetas al Dictamen de Uso de Suelo. El proyecto de 128 unidades que el propietario tenía en mente es ilicenciable por un factor de cinco. Y hay un segundo hallazgo derivado: la referencia de suelo del corredor — $44,800,000 para este predio — proviene de comparables que incorporan expectativas de aprovechamiento que H4 no autoriza. Quien compra suelo a precio de corredor sin verificar la densidad está pagando por un proyecto que no existe.

Comparativo: el proyecto asumido contra el techo real

Ruta recomendada

Condicionantes de la recomendación

• El techo de 26 viviendas es teórico, bajo la equivalencia normativa de 80 viv/ha. El número definitivo lo determina el Dictamen de Uso de Suelo, y el factor habitantes/vivienda puede variar por proyecto — existen autorizaciones municipales con factor de 5 y propuestas con factor de 3.
• La referencia de suelo de $44,800,000 debe auditarse antes de usarse en cualquier decisión: puede incorporar densidades que H4 no autoriza. Es la primera pieza a verificar en un encargo real.
• Los costos de obra son paramétricos. Un presupuesto ejecutivo puede mover el residual en ambos sentidos, sin alcanzar en ningún escenario razonable la referencia de suelo bajo el techo vigente.

Cuatro pruebas, dos etapas

El estudio sigue el estándar de mejor y mayor uso del Appraisal Institute: cuatro pruebas que se aplican en orden, primero al suelo como si estuviera vacante y después a la propiedad como está construida. El orden no es una convención de redacción — una prueba que falla vuelve irrelevantes las siguientes.

Las cuatro pruebas

Qué entrega cada etapa

Las etapas se contratan por separado. La Etapa 1 se entrega sola y tiene valor propio: define el techo de viviendas y detecta los condicionantes que pueden detener el proyecto antes de gastar en diseño. El alcance y las condiciones de cada etapa se pactan en la Carta de Mandato.

Por qué el orden importa

Un estudio de mercado que se entrega antes de verificar la norma describe un producto que quizá no puede construirse. En este caso concreto, la Etapa 1 reveló que la densidad de la zonificación se expresa en habitantes por hectárea — el techo real es de 26 viviendas, no las 128 que el propietario había asumido como meta. La Etapa 2 demostró que, bajo ese techo, demoler destruye valor. Ninguna de las dos etapas, por separado, habría producido la decisión completa.

Lo que la norma autoriza — y en qué unidades lo dice

La primera prueba establece qué usos son jurídicamente posibles en el predio. Es la única del estudio que puede detener el proyecto por completo: un título con cadena rota, una factibilidad negada o una densidad mal leída no se compensan con demanda. Los cinco frentes revisados se presentan con su situación y su implicación sobre el proyecto.

Cadena de título

Propiedad privada desde origen, sin antecedente ejidal ni comunal. No se registran gravámenes, embargos ni anotaciones preventivas sobre el folio real. La titularidad es única, sin copropiedad, lo que simplifica la constitución del régimen de propiedad en condominio y la escrituración individual de unidades si el proyecto procede.

Fuente: Registro Público de la Propiedad y del Comercio del Estado de Querétaro. Folio real y certificado de libertad de gravamen, consulta del 30 de julio de 2026. Verificado contra escritura pública proporcionada por el propietario.

Uso de suelo y densidad — el punto crítico del caso

El predio se ubica en zonificación H4 — Habitacional hasta 400 habitantes por hectárea, con comercio permitido en planta baja, coeficiente de ocupación de 0.65, coeficiente de utilización de 2.60 y cinco niveles de altura máxima.

La densidad H4 se expresa en habitantes, no en viviendas. La normativa de control asociada a esta zonificación establece una densidad habitacional de 80 viviendas por hectárea — una equivalencia de 5 habitantes por vivienda. Sobre las 0.32 hectáreas del predio:

• 400 hab/ha × 0.32 ha = 128 habitantes teóricos — la cifra que el propietario leyó como unidades.
• 80 viv/ha × 0.32 ha = 25.6 viviendas teóricas ≈ 26, sujetas a Dictamen de Uso de Suelo.

La densidad normativa y el número de viviendas autorizado son conceptos distintos: el Municipio determina las viviendas de un predio en el Dictamen de Uso de Suelo, donde el factor de habitantes por vivienda puede variar por proyecto. Existen autorizaciones municipales con factor de 5 y propuestas de modificación con factor de 3 — por eso este estudio trata las 26 viviendas como techo teórico de referencia, no como cifra autorizada.

Fuentes: definición vigente de H4, Gaceta Municipal de Querétaro 2024–2027, No. 4, Tomo III. Instrumento de zonificación: Plan Parcial de Desarrollo Urbano de la Delegación Epigmenio González, aprobado el 11 de diciembre de 2007 y publicado en el Periódico Oficial "La Sombra de Arteaga" No. 19, del 1 de abril de 2008. Equivalencia de densidad habitacional (80 viv/ha, lote mínimo 90 m², frente mínimo 6 m): Periódico Oficial "La Sombra de Arteaga" No. 67, del 12 de diciembre de 2008. Las cartas urbanas de consulta en línea son material de divulgación sin efecto legal; el documento oficial se gestiona ante la Secretaría de Desarrollo Urbano municipal.

Factibilidad de servicios

El dictamen de factibilidad hidráulica se emite en sentido positivo pero condicionado a obra de refuerzo en la red municipal, con costo a cargo del promotor. La condición es requisito para la licencia de construcción y debe presupuestarse antes de comprometer cualquier obra — aunque en este caso la decisión de no demoler la vuelve un dato de archivo, no un pendiente inmediato.

Fuente: Comisión Estatal de Aguas, dictamen de factibilidad hidráulica del 30 de julio de 2026. Suministro eléctrico verificado con la dependencia correspondiente; no se identifica requerimiento de subestación para la carga de la edificación en operación.

Restricciones adicionales

Sin afectación por derecho de vía, servidumbre de paso ni polígono de protección patrimonial. Sin declaratoria de riesgo en el atlas municipal vigente ni restricciones ambientales sobre el polígono.

Fuente: Atlas de riesgos municipal e instrumentos de planeación vigentes; verificación de campo del 30 de julio de 2026.

La envolvente sobra; la densidad manda

La segunda prueba traduce la norma a metros. En la mayoría de los predios, el coeficiente de utilización es la restricción que dimensiona el proyecto. En este caso ocurre lo contrario: la envolvente física permite mucho más de lo que la densidad de población autoriza a ocupar con viviendas. Ese desbalance define el producto posible.

Fuente: parámetros normativos del instrumento y gacetas citados en la sección 03; superficie y frente verificados contra levantamiento topográfico proporcionado por el propietario. Factor de eficiencia del 75% como objetivo conforme a la práctica de mercado; la eficiencia real se valida con anteproyecto arquitectónico — estacionamientos, circulaciones, cuartos técnicos y áreas libres pueden moverla en ambos sentidos.

El quinto nivel no es viable como planta completa

El coeficiente de utilización se agota antes que el límite de altura. La norma autoriza cinco niveles, pero un coeficiente de 2.60 sobre un desplante de 2,080 metros cuadrados sólo alcanza para cuatro plantas completas. Un quinto nivel parcial — amenidades, azotea habilitada o unidades de remate — es posible reduciendo el desplante, a costa de estructura y cimentación más caras por metro vendible. Lo que no obtiene licencia es un anteproyecto de cinco plantas completas, porque excede el coeficiente.

El desbalance que define el producto

La envolvente física permite 6,240 metros vendibles; la densidad permite 26 viviendas. Agotar el CUS con 26 unidades implica un promedio de 240 metros cuadrados por vivienda — un formato que, como muestra la Etapa 2, el corredor absorbe en volúmenes mínimos. El predio tiene metros de sobra y viviendas de menos: esa es la definición exacta de un terreno cuyo valor depende de la gestión de densidad, no del diseño.

Lo que el corredor vende, y a qué velocidad

La tercera prueba empieza por medir la oferta. El censo cubre los proyectos de vivienda vertical en comercialización dentro de un radio de tres kilómetros: unidades totales, colocadas y disponibles, precio unitario y ritmo real de venta. El indicador que decide no es el precio, es los meses de inventario.

Criterios del universo: se incluyeron proyectos de vivienda vertical nueva en comercialización dentro del radio, con precio e inventario verificables al corte. Se excluyeron vivienda usada, proyectos con inventario agotado, producto horizontal y desarrollos fuera del radio. El levantamiento cubre el universo así definido; no pretende representar el mercado completo de Querétaro.

Fuente: censo propio dentro de un radio de tres kilómetros. Levantamiento de campo y verificación telefónica con el área comercial de cada proyecto, 30 de julio de 2026. Absorción calculada sobre unidades colocadas entre meses de comercialización. Identificadores codificados: al tratarse de un caso de referencia, no corresponden a proyectos nominales. En encargos reales, el anexo incluye el registro nominal completo — proyecto, desarrollador, ubicación, unidades, fechas de lanzamiento y fuente por dato.

Precio y velocidad de venta: lectura descriptiva

Los proyectos de mayor precio por metro presentan menor inventario en la muestra. QRO-03 y QRO-05 operan cerca de 20% sobre la mediana y agotan inventario en menos de ocho meses; QRO-04, el más económico, acumula 26.2. La lectura no es que el precio alto venda mejor: ambos proyectos caros ofrecen unidades de mayor superficie, y ese es el producto que el corredor absorbe. Con seis proyectos, esta es una lectura de muestra — la relación está explicada por diferencias de producto, superficie y posicionamiento, no es una conclusión causal sobre el precio.

Mezcla de producto en la oferta actual

Fuente: censo propio, misma base. Participación sobre las 688 unidades censadas.

Esta tabla contiene el dato que gobierna la Etapa 2 de este caso. El techo de 26 viviendas empuja el producto hacia el gran formato — y ese segmento rota rápido (6.2 meses) pero es mínimo: 2% de la oferta censada, unas 14 unidades en comercialización en todo el corredor, con una absorción observada del orden de 0.8 unidades mensuales. Los dos extremos del espectro fallan por razones opuestas: la unidad mínima por saturación, el gran formato por delgadez del mercado.

Oferta futura

El censo mide la oferta en comercialización; la absorción proyectada queda incompleta sin el inventario que viene detrás. En el caso de referencia, el levantamiento no identificó proyectos anunciados, en construcción o con licencia pendientes de lanzamiento dentro del radio al corte del 30 de julio de 2026. Un pipeline no detectado presionaría precios y absorción, y por eso en cada encargo real esta sección incluye el inventario futuro — proyectos en preventa próxima, obras iniciadas y licencias otorgadas — con fechas estimadas de entrada y su efecto sobre los meses de inventario.

Quién compra, y para qué

La oferta explica qué se vende; la demanda explica por qué. Este capítulo caracteriza el origen y la motivación del comprador del corredor, y contrasta el rendimiento por renta de cada tipología — con una pregunta específica para este caso: ¿existe comprador suficiente para 26 unidades de gran formato?

Origen y motivación

Fuente: composición declarada por el área comercial de los seis proyectos censados, 30 de julio de 2026. Dato autorreportado por los desarrolladores; no fue posible contrastarlo con una segunda fuente independiente y debe leerse como indicativo.

El 69% de los compradores reportados por las áreas comerciales de los proyectos censados corresponde a usuarios finales que priorizan superficie sobre precio unitario — dato declarado, no observado, consistente con la rotación sana del rango medio y alto de superficie. El comprador de gran formato existe y decide rápido (6.2 meses de inventario), pero su volumen es escaso: proviene sobre todo de reposición local de alto ingreso y de la reubicación de familias grandes, y compite directamente contra la vivienda horizontal residencial de la zona.

Rendimiento por renta según tipología

Fuente: rentas observadas en listados activos del corredor, verificadas contra dos portales, 30 de julio de 2026. Cap rate bruto sobre precios de salida del censo, antes de vacancia, administración, mantenimiento, predial e ISR.

El rendimiento por renta cae con la superficie: el inversionista de renta compra chico, no grande. Para este caso la implicación es directa: el 13% del mercado que compra para rentar no es comprador del producto que la densidad obliga a construir. Las 26 unidades dependerían casi por completo del usuario final de alto ingreso — el segmento más escaso del corredor.

El proyecto posible con 26 viviendas

Para someter el techo normativo a la prueba financiera hay que darle su mejor oportunidad: la mezcla que mejor aproveche 26 viviendas frente al mercado observado. Este capítulo la construye; el siguiente la somete a la corrida de valor residual.

Fuente: elaboración propia. Precios posicionados contra el censo de la sección 05. La mezcla utiliza 3,338 de los 6,240 m² vendibles que la envolvente permite: el 46% del potencial constructivo no puede ocuparse con vivienda por el techo de densidad.

Cómo se construyó la mezcla

• El techo de densidad — no el área vendible — fija el número de unidades: 26. Cada metro cuadrado adicional por unidad eleva el ticket, no el número de compradores posibles.
• La mezcla evita el extremo de 240 m² por unidad (agotar el CUS) porque el ticket resultante — más de $12M — sale por completo del rango observado en el corredor.
• 16 unidades de 118 m² se apoyan en el segmento de tres recámaras (rota en 8.6 meses); 10 unidades de 145 m² atienden el gran formato (6.2 meses, volumen mínimo).
• El precio promedio de $51,303 por metro se ubica 10% sobre la mediana del corredor y 11% bajo su techo. El premio es un supuesto de posicionamiento por superficie y producto nuevo, no una conclusión de mercado; la matriz de la sección 09 muestra el residual en todo el rango de precios observado.

Captura de mercado requerida

Para colocar 26 unidades en 26 meses, el proyecto tendría que capturar más venta de gran formato de la que el corredor completo registra hoy. La colocación dependería de ampliar el mercado — atraer al comprador de casa residencial hacia vertical de gran formato — o de extender el plazo hacia los 32 a 40 meses. Ninguno de los dos supuestos es prudente como base de una decisión de demolición.

La cifra que decide

La cuarta prueba identifica cuál de los usos posibles maximiza el valor. El método descuenta del ingreso por ventas todos los costos del proyecto y la utilidad requerida por el promotor; lo que queda es lo que el proyecto puede pagar por el suelo. Un redesarrollo procede cuando esa cifra supera el valor del activo tal como está.

Fuente: elaboración propia. Escenario de 26 viviendas: mezcla de la sección 07, obra de $20,500 por metro construido (4,451 m²) por especificación de gran formato. Escenario de 42 viviendas: supone Dictamen con factor de 3 habitantes por vivienda — precedente municipal — con mezcla media de 100 m² a $49,500 de salida y obra de $20,000 (5,600 m²). El valor de la referencia de suelo proviene de comparables del corredor; no constituye avalúo.

Por qué ningún escenario alcanza

La recomendación de no demoler no depende de la referencia de suelo: se sostiene en la comparación directa entre conservar ($41,300,000) y el mejor redesarrollo posible ($21,929,810). La referencia de $44,800,000 cumple otra función — revelar la distancia entre lo que el mercado de suelo pide y lo que el aprovechamiento vigente paga. Ni el techo vigente ni el escenario optimista de gestión de densidad producen un residual que se acerque a esa referencia. La aritmética es estructural: con pocas unidades, los costos fijos del redesarrollo — demolición, cimentación, núcleos verticales, indirectos — se reparten entre menos metros vendibles, y el ticket alto restringe el mercado. Para que el residual alcanzara los $44,800,000 se requeriría un proyecto del orden de 75 viviendas o más: un cambio de zonificación, no un ajuste de proyecto.

Conclusión de la cuarta prueba

Fuente: elaboración propia. El valor de conservación estima el inmueble en su estado actual como activo en operación, por capitalización de rentas contrastada con comparables del corredor; en encargos reales se presenta la conciliación completa de ambos enfoques. La referencia de suelo se contrasta, no se adopta: si los comparables del corredor corresponden a predios con otra zonificación o con Dictámenes de densidad mayor, no son comparables de este predio.

Un solo argumento, en seis pasos

Ninguna de las cifras de este estudio se sostiene por sí sola: cada una depende de la anterior.

Dónde está la distorsión de este caso

La distorsión tiene un origen identificable y masivo: la carta urbana de divulgación es pública, gratuita y fácil de leer mal; el instrumento, las gacetas y el Dictamen de Uso de Suelo requieren gestión. Quien dimensiona con la información disponible dimensiona con la mitad del problema — y en este caso, con la unidad de medida equivocada. El mismo desequilibrio contamina el mercado de suelo: los comparables del corredor pueden estar pagando densidades que cada predio individual no tiene, y esa es la razón de auditar la referencia de $44.8M antes de usarla como base de precio.

Sensibilidad de la recomendación

Fuente: elaboración propia. Umbral = condición bajo la cual la decisión de no demoler debería recalcularse, con las demás variables constantes.

Matriz de residual: unidades por precio de salida

Fuente: elaboración propia con los parámetros de la sección 08 (comercialización 6%, blandos 18% de obra, demolición $2.4M, utilidad 18% del neto; obra paramétrica por escenario). * = celda que supera la referencia de suelo de $44.8M.

La matriz deja la conclusión a la vista: dentro de la zonificación vigente ninguna celda cruza la referencia de suelo — ni vendiendo al techo observado del corredor. Toda celda que cruza exige dos cosas a la vez: una densidad que H4 no otorga y un precio sostenido en niveles que el censo sólo registra en nichos minoritarios. Por eso la ruta de valor de este predio pasa por la autoridad municipal, no por el proyecto arquitectónico ni por la estrategia de precios.

Conclusión del estudio

Bajo los supuestos de mercado, costos, densidad y valor de conservación analizados, el uso que maximiza el valor económico del predio es conservar la edificación en operación. El redesarrollo habitacional no procede bajo el techo de densidad de la zonificación H4 — ni en su lectura teórica de 26 viviendas ni en un escenario optimista de gestión con 42 — porque en ningún caso el valor residual alcanza el valor del activo actual ni la referencia de suelo del corredor. La ruta de valor del propietario pasa por resolver la densidad ante la autoridad municipal mediante Dictamen de Uso de Suelo y, con el potencial definido, recalcular las tres salidas posibles: conservar, redesarrollar o vender el suelo a un mercado que hoy paga expectativas.

La decisión, en una tabla

Metodología, fuentes y limitaciones

Esta sección documenta cómo se construyó el análisis. Cualquier promotor, arquitecto o asesor debe poder replicar las cifras siguiendo los pasos descritos.

Anexo A · Metodología

• Regla de dos fuentes. Cada dato crítico se respalda con dos fuentes independientes. Donde sólo existe una, se señala en la nota de fuente.
• Fecha en cada dato. Toda cifra indica su fecha de consulta o publicación.
• Jerarquía de fuentes. Instrumentos normativos y gacetas oficiales sobre cartas de divulgación; registro público sobre dicho del propietario; censo propio sobre portales; portales sobre dato autorreportado.
• Verificación de unidades. Toda densidad se verifica en su unidad de medida — habitantes o viviendas — contra el instrumento publicado, nunca contra material de divulgación.
• Discrepancia documentada. Cuando dos fuentes confiables difieren, se presentan ambas con su origen; no se promedia para simular precisión.

Cálculo del valor residual del suelo

Anexo B · Fuentes consultadas

Fuente: consultas del 30 de julio de 2026 y verificación normativa de agosto de 2026. Incluye únicamente las fuentes citadas en el documento.

Anexo C · Limitaciones del análisis

• Las 26 viviendas son un techo teórico bajo la equivalencia normativa de 80 viv/ha. El número definitivo lo determina el Dictamen de Uso de Suelo; el factor de habitantes por vivienda puede variar por proyecto, con precedentes municipales de 5 y propuestas de 3.
• Las cartas urbanas de consulta en línea son material de divulgación sin efecto legal. El parámetro definitivo se gestiona ante la Secretaría de Desarrollo Urbano municipal.
• El censo captura los proyectos al momento del levantamiento. El inventario varía semana con semana; el orden de magnitud y la relación entre tipologías son estables.
• La composición del comprador es dato autorreportado por el área comercial y no fue contrastable con una segunda fuente.
• El conjunto competitivo del gran formato incluye sustitutos horizontales — casa nueva y usada, en condominio y en calle abierta — que este modelo señala pero no cuantifica. En encargos reales, el censo incluye el conjunto sustituto horizontal con precios, inventario y absorción.
• Los costos de obra son paramétricos y no sustituyen presupuesto ni proyecto ejecutivo.
• El valor de conservación y la referencia de suelo provienen de comparables y no constituyen avalúo ni opinión formal de valor. La referencia de suelo, en particular, debe auditarse contra comparables de igual densidad antes de cualquier decisión.
• Las cifras del documento corresponden a un caso de referencia.
• Este documento no constituye recomendación de inversión. La decisión corresponde al propietario y requiere validación técnica, fiscal y legal específica.