Resumen Ejecutivo
Score: C (5.99/10) — No recomendado.
Los fundamentos financieros de Juriquilla Towers son competitivos en términos nominales — cap rate de 8.44%, superior a CETES. La investigación de campo reveló sobreoferta activa en el edificio y la zona, renta de mercado superior a la verificada con brokers del mismo edificio, y señales de disposición a negociar por parte del vendedor. Se identificaron alternativas de inversión con indicadores de absorción superiores dentro de la zona metropolitana de Querétaro.
Registro Fotográfico
Vista aérea — Juriquilla Towers
Fachada — 2 torres, 30 niveles
Interior — 2 recámaras, 99 m²
Áreas comunes — jardines
Sala — vista a la ciudad
Ubicación y Contexto Geográfico
Competencias directas — Juriquilla
Infraestructura y servicios — radio 2km
Ficha Técnica del Inmueble
Observaciones de Campo
Verificación presencial. Hallazgos que no aparecen en la publicación del portal:
| Acabados interiores | Pintura reciente, cocina integral completa. Piso laminado en buen estado. Sin humedad visible en techos ni paredes. |
| Presión de agua | Verificada en cocina y baños. Presión normal para piso 12. Sin calentador solar — boiler de gas estándar. |
| Ruido y orientación | Orientación poniente — sol directo por la tarde. Ruido bajo desde el interior. Sin construcciones cercanas que bloqueen la vista a los lagos. |
| Áreas comunes | Alberca operando, 4 canchas de pádel en uso, gym equipado. Mantenimiento profesional visible. Lobby limpio, elevadores funcionando. |
| Discrepancias vs portal | Las fotos del anuncio muestran el departamento amueblado — la unidad se entrega vacía. La vista publicada es de un piso superior, no del 12. |
Competencia Directa — Por Ubicación
La ubicación es el factor principal de competencia. Estos 3 desarrollos compiten directamente con Juriquilla Towers por el mismo perfil de comprador.
Conclusión: Life Juriquilla ofrece más m² (~138) a menor precio/m² (~$23,000-$26,700). The Grand Living tiene mejor ubicación pero precio más alto. Habitárea compite directamente en precio y ubicación.
El principal factor de riesgo de Juriquilla Towers es el volumen de 41 reventas simultáneas, frente a inventarios significativamente menores en desarrollos comparables.
Inventario en Reventa — Juriquilla Towers
Unidades publicadas en portales al momento del análisis. El desarrollo tiene 412 departamentos totales — las unidades disponibles son reventas de propietarios.
| Fuente | Piso | Tipo | m² | Precio | Precio/m² | Status |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Inmuebles24 | 4 | 2 Rec. 2 Baños | 99 | $2,750,000 | $27,778 | En venta |
| Inmuebles24 | 8 | 2 Rec. 2 Baños | 99 | $2,950,000 | $29,798 | En venta |
| Inmuebles24 | 12 | 2 Rec. 2 Baños | 99 | $2,950,000 | $29,798 | Analizada |
| Propiedades.com | 15 | 2 Rec. 2 Baños | 92 | $3,100,000 | $33,696 | En venta |
| Inmuebles24 | 19 | 2 Rec. 2 Baños | 99 | $3,350,000 | $33,838 | En negociación |
| Trovit | 22 | 3 Rec. 3 Baños | 156 | $5,300,000 | $33,974 | En venta |
| MercadoLibre | PH | 3 Rec. + Roof | 210 | $8,500,000 | $40,476 | En venta |
Nota: 41 unidades en reventa de 412 (10%). 7 de las 41 son de 2 recámaras — competencia directa entre vendedores del mismo edificio. La concentración de oferta genera presión competitiva entre vendedores.
| Variable | Peso | Calif. | Ponderado | Señal |
|---|---|---|---|---|
| Cap Rate real | 15% | 7/10 | 1.05 | 8.44% bruto. Arriba de CETES (6.64%) por +1.8 puntos |
| ROI ajustado a inflación | 12% | 6/10 | 0.72 | ROI real ~3.9% (renta) + 7.2% plusvalía. Inflación 4.63% |
| Viabilidad de financiamiento | 8% | 7/10 | 0.56 | Entrega inmediata. Genera renta desde la compra |
Renta bruta mensual verificada: $28,000 (mediana, 3 brokers del edificio)
(−) Mantenimiento: $3,800/mes
(−) Vacancia estimada 8% (1 mes vacío/año en mercado saturado): $2,240/mes
(−) Predial estimado: $800/mes
(−) Seguro: $400/mes
= NOI mensual: $20,760 · NOI anual: $249,120
Cap rate real = $249,120 / $2,950,000 = 8.44%
Cap rate sobre precio de adquisición. Ajustado por costos de cierre ($93,900): 8.19%.
El cap rate real de 8.44% es superior a CETES 28 días (6.64%, Banxico abril 2026) por +1.8 puntos — competitivo en términos nominales. Ajustado por inflación de 4.63% (INEGI, marzo 2026), el ROI real por renta es ~3.8%. Sin embargo, la vacancia del 8% es conservadora — con +300 unidades compitiendo en renta en la zona, podría ser mayor. Si la vacancia real es 15% (casi 2 meses vacío/año), el cap rate baja a 7.3% y el spread contra CETES se reduce a apenas 0.66 puntos.
| Variable | Peso | Calif. | Ponderado | Señal |
|---|---|---|---|---|
| Plusvalía histórica | 12% | 5/10 | 0.60 | +7.2% QRO 2025 (SHF), pero sobreoferta amenaza plusvalía futura |
| Absorción real | 10% | 2/10 | 0.20 | Sobreoferta en edificio y zona. Ver sección de inventario |
| Flujo de IED | 8% | 7/10 | 0.56 | Nearshoring activo. Manufactura y aeroespacial |
| Variable | Peso | Calif. | Ponderado | Señal |
|---|---|---|---|---|
| Sesgo de disponibilidad | 7% | 8/10 | 0.56 | Ofrecieron descuento sin pedirlo |
| Urgencia artificial vs real | 7% | 8/10 | 0.56 | Precio bajó $200K en 30 días sin pedirlo |
| Consistencia del broker | 6% | 7/10 | 0.42 | Renta proyectada inflada ~15-22% |
| Variable | Peso | Calif. | Ponderado | Señal |
|---|---|---|---|---|
| Capital institucional | 6% | 5/10 | 0.30 | FIBRAs activas en industrial, no en residencial |
| Empresas ancla | 5% | 6/10 | 0.30 | Sector aeroespacial estable, sin expansiones |
| Intención de desarrolladores | 4% | 4/10 | 0.16 | 3 proyectos nuevos en radio de 3km |
| Capa | Peso | Score |
|---|---|---|
| 01 — Fundamentos Financieros | 35% | 2.33 |
| 02 — Dinámica de Mercado | 30% | 1.36 |
| 03 — Inteligencia Conductual | 20% | 1.54 |
| 04 — Señales de Capital | 15% | 0.76 |
| TOTAL | 100% | 5.99 |
Comparativo vs Alternativas
| Instrumento | Rendimiento Año 1 | Riesgo | Liquidez |
|---|---|---|---|
| Juriquilla Towers ($2.95M) | ~15.7% teórico | Alto. Sobreoferta | Baja |
| CETES 28 días | 6.64% | Nulo | Inmediata |
| FIBRA UNO | ~8.5% | Bajo-Medio | Alta (BMV) |
| Life Juriquilla (alternativa) | ~14% teórico | Medio | Media |
Señales Clave Detectadas
Investigación de Campo
Metodología: investigación de campo presencial y consultas con fuentes primarias (brokers, administradores, desarrolladores, notarios).
Bitácora
Hallazgo: apertura explícita a negociación, disposición a bajar precio.
Hallazgo: desarrollo bien mantenido, riesgo operativo bajo.
Hallazgo: competencia interna entre vendedores + precio en caída.
Hallazgo: renta proyectada inflada 15-22% — cap rate real menor al prometido.
Hallazgo: nueva oferta en camino + desaceleración de mercado confirmada.
Los hallazgos de campo generaron un ajuste de −2 puntos en el Score final, modificando la calificación de B a C y la recomendación de proceder a no proceder. Variables afectadas: renta real vs proyectada, volumen de competencia interna y señales de urgencia del vendedor.
Recomendación Final
Si el cliente insiste en Juriquilla Towers:
- Precio máximo: $2,500,000 MXN (-15%) para compensar riesgo de liquidez
- Cap rate sube a ~10.1% con margen contra sobreoferta
- Leverage de negociación: existencia de 6 unidades idénticas permite presión sobre precio
Alternativa recomendada:
- Zonas con mejor absorción (Zibatá, El Refugio)
- O CETES (6.64% sin riesgo) mientras Juriquilla se ajusta
- CETES genera ~$16,400/mes sin riesgo. Juriquilla Towers: ~$25,200/mes con riesgo de vacancia real.
Si la operación se cierra, el 50% de la comisión negociada con el broker se devuelve al comprador. Comisión estimada: 2% sobre precio de cierre. Sobre $2,500,000 MXN: $50,000 de comisión total, $25,000 devueltos al comprador.
Información Crítica Antes de Firmar
Aunque la recomendación es no proceder, se completó la verificación documental como parte del análisis.
Documentos Verificados
| Documento | Status | Observación |
|---|---|---|
| Licencia de construcción | Verificado | Vigente. Municipio de Querétaro. 30 pisos + 2 sótanos. |
| Uso de suelo | Verificado | H3 Mixto. Sin restricciones ambientales. |
| Libertad de gravamen | Verificado | Certificado vigente (<30 días). Sin hipotecas ni embargos. |
| Régimen en condominio | Verificado | Protocolizado. Reglamento y cuotas definidos. |
| Escritura del vendedor | Verificado | Persona física, titular único, sin sociedad conyugal. |
| No adeudo de mantenimiento | Pendiente | Solicitar a la administración antes de escriturar. |
Recomendación Notarial
Opción 1 — Notaría 27, Lic. Samuel Palacios Vega. Av. Ejército Republicano 119-1, 3er piso, Santiago de Querétaro. Tel. (442) 223-0763. Experiencia amplia en escrituración de desarrollos verticales en Querétaro. Honorarios competitivos (~0.8% sobre valor de operación). Tiempos de escrituración de 3-4 semanas.
Opción 2 — Notaría 14, Lic. Ma. de los Ángeles Arana y de los Cobos. Calle Ezequiel Montes 2, Centro, Santiago de Querétaro. Tel. (442) 212-0837 / (442) 212-2452. Reconocida por transparencia en desglose de costos desde la primera consulta. Disponibilidad para asesoría previa sin costo. Trayectoria de más de 20 años en la plaza.
Ambos notarios fueron verificados por MASA. La selección final es decisión del cliente. Se recomienda solicitar cotización formal a ambos antes de elegir.
Costos Estimados de Cierre
| Concepto | Estimado | Quién paga |
|---|---|---|
| ISAI (~2%) | $53,000 | Comprador |
| Notario (~0.8%) | $21,200 | Comprador |
| Avalúo | $8,500 | Comprador |
| Certificado gravamen | $1,200 | Negociable |
| Escrituración varios | $10,000 | Comprador |
| Total comprador | $93,900 |
*Sobre precio de lista $2,950,000. Cifra final la determina el notario.
Condiciones Mínimas si Decide Proceder
Recomendación: no proceder. Si el cliente decide comprar:
| Condición | Pide el vendedor | Mínimo aceptable |
|---|---|---|
| Precio | $2,950,000 | $2,500,000 (-15%) |
| Electrodomésticos | No incluidos | Incluidos en precio |
| Escrituración | Compartida | Vendedor paga gravamen + avalúo |
| Estacionamiento | Asignado al cierre | Cajones específicos en contrato |
Resultado
Perfil del Cliente y Siguiente Paso
Perfil de Inversión
| Objetivo | Renta + plusvalía a 5 años |
| Capital disponible | $3,000,000 MXN |
| Tolerancia al riesgo | Moderada |
| Horizonte | 5 años |
| Experiencia | Primera inversión inmobiliaria |
Siguiente Paso
Se identificaron 3 alternativas en segmentos con mejor absorción — incluyendo una fuera de residencial vertical. El análisis de esas opciones se presenta en un reporte separado.
Se recomendó mantener el capital en CETES (6.64%) durante el periodo de búsqueda de alternativas.
Seguimiento Post-Cierre
Este análisis incluye un periodo de seguimiento de 90 días posteriores a la decisión.