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Resumen Ejecutivo
El cliente estaba interesado en invertir en una nave industrial en Monterrey. Se analizaron 4 naves en ese mercado: vacancia de 5.1%, absorción −37% vs 2024, 600,000 m² de oferta nueva en un trimestre. Al hacer un análisis profundo del mercado —off-market y on-market— se concluyó que la posible inversión es Score B.
Se amplió la búsqueda al Bajío y se encontró una alternativa en San Luis Potosí con Score A: misma inversión, 36% más metros cuadrados, locatario automotriz en USD con contrato vigente a 5 años. Negociación efectiva de 6.9% por debajo del precio de publicación. Operación cerrada.
Perfil del Cliente
I. Nave del Cliente — Monterrey
Nave 1 — Parque Stiva, Apodaca, Monterrey
Esta es la nave que el cliente identificó antes de contratar el servicio.
Ficha Técnica
Registro Fotográfico
Nave 1 — Fachada
Nave 1 — InteriorObservaciones de Campo
La nave lleva 3 meses vacante en un mercado que acaba de recibir 600,000 m² de nueva oferta en un trimestre. Se observaron 3 naves más con letreros de "Se Renta" en el mismo corredor. Un broker local confirmó que Apodaca recibió la mayor parte de la nueva oferta de MTY y que los tiempos de arrendamiento se están alargando. El precio/m² de $13,182 es 36% superior al corredor Villa de Reyes–Carr. 57 en SLP. La vacancia de MTY está en 5.1% y se proyecta al alza.
Score MASA — 18 Variables
| Variable | Peso | Calif. | Ponderado | Señal |
|---|---|---|---|---|
| Cap Rate real | 12% | 8/10 | 0.96 | 10.8% teórico. Requiere encontrar locatario |
| ROI ajustado a inflación | 10% | 7/10 | 0.70 | ROI real ~6.2% si se arrienda. 0% mientras vacante |
| Viabilidad de financiamiento | 5% | 8/10 | 0.40 | Contado. Sin costo financiero |
| Spread vs tasa libre de riesgo | 4% | 7/10 | 0.28 | +4.2 puntos vs CETES. Teórico |
| Costo de oportunidad vs alternativas | 4% | 4/10 | 0.16 | SLP ofrece mejor rendimiento por menos precio/m² |
| Variable | Peso | Calif. | Ponderado | Señal |
|---|---|---|---|---|
| Absorción real | 7% | 3/10 | 0.21 | MTY absorción −37%. 600,000 m² oferta nueva en Q3 |
| Plusvalía / apreciación | 9% | 5/10 | 0.45 | Absorción −37% con 600K m² de oferta nueva. Proyección de plusvalía a la baja |
| Flujo de IED | 5% | 7/10 | 0.35 | Nearshoring activo. KIA, Samsung, Whirlpool en zona |
| Liquidez de salida | 4% | 4/10 | 0.16 | 87 naves nuevas compitiendo. Reventa difícil a corto plazo |
| Pipeline vs absorción | 3% | 3/10 | 0.09 | Ratio desfavorable. Construcción supera demanda |
| Riesgo regulatorio | 2% | 7/10 | 0.14 | Uso industrial confirmado. Sin restricciones |
| Variable | Peso | Calif. | Ponderado | Señal |
|---|---|---|---|---|
| Sesgo de disponibilidad | 7% | 8/10 | 0.56 | Broker responsivo. Vendedor abierto a negociar |
| Urgencia artificial vs real | 7% | 7/10 | 0.49 | 3 meses vacante. Sin cambios de precio aún |
| Consistencia narrativa | 6% | 7/10 | 0.42 | Información consistente. Sin discrepancias detectadas |
| Variable | Peso | Calif. | Ponderado | Señal |
|---|---|---|---|---|
| Capital institucional | 5% | 6/10 | 0.30 | FIBRAs presentes en MTY pero no en este submarket |
| Empresas ancla | 4% | 7/10 | 0.28 | KIA, Whirlpool, Samsung en Apodaca |
| Intención de desarrolladores | 3% | 3/10 | 0.09 | Siguen construyendo especulativo pese a baja absorción |
| Concentración de locatarios | 3% | 1/10 | 0.03 | Vacante. Sin locatario. Riesgo total |
II. Alternativas Analizadas — Monterrey
Nave 2 — Parque Milenium, Escobedo
Milenium — Fachada
Milenium — InteriorNave 3 — Kalos, Santa Catarina (Preventa)
Kalos — Render
Kalos — Terreno actualNave 4 — Parque Ind. Regiomontano
Regiomontano — Fachada
Regiomontano — Interior
Regiomontano — Acceso parqueIII. Recomendación — San Luis Potosí
¿Por Qué San Luis Potosí?
Empresas ancla: BMW (27,176 unidades en Q1 2025, Neue Klasse eléctricos desde 2027), GM Villa de Reyes (55,655 unidades, 92%+ capacidad), Cummins, ABB, Mabe. BorgWarner y Unison Shanghai están construyendo plantas nuevas.
Ventaja eléctrica: Mientras el 91% de los parques industriales de México reportan fallas de suministro eléctrico y Querétaro sufrió un apagón masivo en febrero 2026, SLP inauguró la Central Ciclo Combinado Villa de Reyes en julio 2025 — 448 MW nuevos, $350M USD de inversión.
Costos competitivos: Renta industrial de $5.5 USD/m²/mes — por debajo de Querétaro ($6.5-$7.5) y Monterrey ($7-$9). Tierra 30-50% más barata que QRO para espacio clase A comparable.
Lo que hay que saber: El acuífero de SLP tiene 200% de sobreexplotación según CONAGUA. 8 de 19 acuíferos están sobreexplotados. La nave recomendada opera en un parque con concesión de agua verificada — pero este dato debe confirmarse directamente con CONAGUA.
Nave 5 — Parque Logistik (VYNMSA) — Recomendada
Esta nave fue identificada durante la investigación. El cliente no la conocía.
Ficha Técnica
Registro Fotográfico
Nave 5 — Fachada clase A
Interior — 1,500 m²
Andenes de carga — 3 tráileres
Parque Logistik — acceso 24/7Observaciones de Campo
Se recorrieron 3 parques industriales en SLP: Millennium, WTC Industrial y Logistik (VYNMSA). Logistik destaca por proximidad a BMW/GM y a la nueva central CFE de Villa de Reyes. El administrador confirmó 92% de ocupación y lista de espera para clase A. Locatario confirmado como proveedor Tier 2 de BMW y GM Villa de Reyes. Contrato verificado con administrador del parque. Broker local confirmó renta de $5.5 USD/m² como precio de mercado. Contacto en CFE confirmó que la central de Villa de Reyes resolvió el cuello de botella eléctrico. Concesión de agua verificada con contacto en CONAGUA.
Score MASA — 18 Variables
| Variable | Peso | Calif. | Ponderado | Señal |
|---|---|---|---|---|
| Cap Rate real | 12% | 10/10 | 1.20 | 14.7% real. +8 puntos sobre CETES |
| ROI ajustado a inflación | 10% | 9/10 | 0.90 | ROI real ~10.1% en USD. Protección cambiaria |
| Viabilidad de financiamiento | 5% | 8/10 | 0.40 | Contado. Flujo activo compensa costo de oportunidad |
| Spread vs tasa libre de riesgo | 4% | 10/10 | 0.40 | +8.1 puntos vs CETES. Excepcional |
| Costo de oportunidad vs alternativas | 4% | 9/10 | 0.36 | Supera CETES, FIBRAs y alternativas en MTY |
| Variable | Peso | Calif. | Ponderado | Señal |
|---|---|---|---|---|
| Absorción real | 7% | 8/10 | 0.56 | Build-to-suit 64%. Lista de espera en parque (92% ocup.) |
| Plusvalía / apreciación | 9% | 7/10 | 0.63 | SLP en crecimiento. IED $300M+ USD en 2025 |
| Flujo de IED | 5% | 9/10 | 0.45 | BMW Neue Klasse 2027. GM 92%+. BorgWarner, Unison Shanghai |
| Liquidez de salida | 4% | 7/10 | 0.28 | Nave con contrato vigente. Atractiva para inversionistas |
| Pipeline vs absorción | 3% | 7/10 | 0.21 | Construcción moderada. Demanda pre-arrendada domina |
| Riesgo regulatorio | 2% | 5/10 | 0.10 | Uso industrial ok. Riesgo agua: acuífero 200% sobreexplotado (CONAGUA). Concesión verificada pero entorno regulatorio frágil |
| Variable | Peso | Calif. | Ponderado | Señal |
|---|---|---|---|---|
| Sesgo de disponibilidad | 7% | 7/10 | 0.49 | Vendedor con liquidez pero sin urgencia. Precio firme |
| Urgencia artificial vs real | 7% | 6/10 | 0.42 | Sin presión de venta evidente. Negoció por contado rápido |
| Consistencia narrativa | 6% | 8/10 | 0.48 | Datos del vendedor confirmados con administrador y broker |
| Variable | Peso | Calif. | Ponderado | Señal |
|---|---|---|---|---|
| Capital institucional | 5% | 8/10 | 0.40 | Prologis, VYNMSA activos en corredor |
| Empresas ancla | 4% | 9/10 | 0.36 | BMW, GM, Cummins, BorgWarner. Neue Klasse desde 2027 |
| Intención de desarrolladores | 3% | 8/10 | 0.24 | Saudi Capital 140,000 m² en reserva. 55 naves proyectadas en Bajío |
| Concentración de locatarios | 3% | 8/10 | 0.24 | Locatario Tier 2, 2 años operando. Surte a BMW y GM |
IV. Análisis Comparativo
Panorama: 5 Naves Analizadas
| Nave | Ubicación | Precio | m² | Precio/m² | Locatario | Score |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Nave 2 | Parque Milenium, Escobedo, MTY | $8.9M | 600 | $14,833 | Vacante | C |
| Nave 3 | Kalos, Santa Catarina, MTY | $13.5M | 1,000 | $13,500 | Sin construir | C |
| Nave 1 | Parque Stiva, Apodaca, MTY | $14.5M | 1,100 | $13,182 | Vacante | B |
| Nave 4 | Parque Ind. Regiomontano, MTY | $15M | 1,200 | $12,500 | Logística, 2 años MXN | B |
| Nave 5 | Parque Logistik (VYNMSA), SLP | $14.5M | 1,500 | $9,667 | Automotriz, 5 años USD | A |
Cap Rate por Nave
| Nave | Precio | Renta mensual | Cap Rate | Nota |
|---|---|---|---|---|
| Nave 2 | $8.9M | ~$43,000 | ~4.9% | Teórico. Vacante |
| Nave 3 | $13.5M | ~$72,000 | 0% | Preventa. Sin flujo 12+ meses |
| Nave 4 | $15M | ~$87,000 | ~7.0% | Real. Contrato en MXN, 2 años |
| Nave 1 | $14.5M | ~$160,000 | ~10.8% | Teórico. Vacante, requiere locatario |
| Nave 5 | $13.5M* | $165,000 | 14.7% | Real. USD, NNN, 5 años |
Cap rate sobre precio de adquisición. *Precio negociado. Ajustado por costos de cierre ($420,500): 14.2%. Naves vacantes usan renta de mercado estimada menos gastos operativos (~15%).
Gráfica: Precio/m² vs Cap Rate
Precio/m² vs Cap Rate — 5 naves analizadas
Comparativo: Nave 1 vs Nave 5
| Factor | Nave 1 — MTY (Cliente) | Nave 5 — SLP (Recomendada) |
|---|---|---|
| Ciudad | Monterrey (Apodaca) | San Luis Potosí (Logistik) |
| Precio | $14,500,000 | $14,500,000 |
| Construcción | 1,100 m² | 1,500 m² |
| Precio/m² | $13,182 | $9,667 |
| Locatario | Vacante (3 meses) | Proveedor automotriz Tier 2, operando |
| Contrato | No existe | 5 años, USD, 2% escalador, NNN |
| Renta mensual | ~$160,000 (estimada) | ~$165,000 (contrato vigente) |
| Cap rate | 10.8% teórico | 14.7% real |
| Altura libre | 9.5 m | 12 m |
| KVA | 20 | 35 (central CFE nueva) |
| Seguridad | Zona mixta | Parque privado 24/7 |
| Moneda | MXN (si se arrienda) | USD |
| Mercado | Vacancia 5.1% subiendo, absorción −37% | Build-to-suit 64%, lista de espera en parque |
| Score | B — 6.07 | A — 8.12 |
Mismo precio, diferente activo. $14.5M en MTY: 1,100 m² vacantes a $13,182/m². $14.5M en SLP: 1,500 m² con contrato vigente en USD a $9,667/m² y locatario automotriz. Nave 5 genera flujo inmediato; Nave 1 requiere 6–18 meses para arrendamiento en un mercado con absorción a la baja. Costo estimado de vacancia: $960,000–$2,880,000 MXN.
Proyección Financiera — DCF
| Año | Renta anual (USD) | Renta anual (MXN) | NOI estimado | Flujo acumulado | Cap rate |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 | $99,000 | $1,980,000 | $1,980,000 | $1,980,000 | 14.7% |
| 2 | $100,980 | $2,019,600 | $2,019,600 | $3,999,600 | 15.0% |
| 3 | $103,000 | $2,060,000 | $2,060,000 | $6,059,600 | 15.3% |
| 5 | $107,100 | $2,142,000 | $2,142,000 | $10,201,600 | 15.9% |
| 10 | $118,300 | $2,366,000 | $2,366,000 | $21,780,000 | 17.5% |
*Supuestos: tipo de cambio estable $20 MXN/USD, escalador 2% anual, triple neto (locatario paga mantenimiento, predial, seguro). Precio de compra negociado: $13,500,000.
El capital invertido se recupera en ~6.8 años. A 10 años, el flujo acumulado ($21.78M) supera el precio de compra ($13.5M) en $8.28M — más el valor residual de la nave. Vs CETES a 6.64%: $13.5M en CETES generan ~$896,000/año. La nave genera $1,980,000/año — más del doble, con activo tangible y protección en USD.
Señales Clave Detectadas
Investigación de Campo — Bitácora
Hallazgos que requirieron trabajo presencial y red de contactos. Ninguno disponible en datos públicos.
Hallazgo: la vacancia no es de esta nave — es del mercado de Monterrey.
Hallazgo: Monterrey está caro para lo que ofrece hoy.
Hallazgo: SLP tiene lo que MTY promete pero a 40-55% menos en precio/m².
Hallazgo: todo verificado — locatario, contrato, renta, energía, agua.
Hallazgo: $1,000,000 de ahorro negociado — 6.9% de descuento.
V. Cierre
Recomendación Final
Contrato: USD, 5 años vigentes, escalador 2% anual, triple neto
Recuperación de capital: ~6.8 años (ver DCF)
No comprar la Nave 1 en Monterrey. Monterrey sigue siendo un gran mercado — pero no para este perfil de inversión ni en este momento del ciclo.
Comisión Compartida
Comisión negociada con el broker: 2% sobre precio de cierre ($13,500,000). Total: $270,000 MXN. El 50% ($135,000 MXN) se devuelve al comprador.
Información Antes de Firmar
Verificación documental completada como parte del análisis.
Documentos Verificados
| Documento | Status | Observación |
|---|---|---|
| Escritura del vendedor | Verificado | Persona moral. Poderes vigentes. |
| Libertad de gravamen | Verificado | Sin hipotecas ni embargos. |
| Uso de suelo | Verificado | Industrial. Compatible con manufactura y almacenaje. |
| Contrato de arrendamiento | Verificado | 5 años en USD, escalador 2%, NNN. Vigente. |
| Concesión de agua (CONAGUA) | Verificado | Concesión activa del parque. |
| Capacidad eléctrica (CFE) | Verificado | 35 KVA contratados. Central Villa de Reyes operando. |
| Póliza de seguro | Pendiente | Solicitar transferencia o contratar nueva al cierre. |
Costos Estimados de Cierre
| Concepto | Estimado | Quién paga |
|---|---|---|
| ISAI (~2% SLP) | $270,000 | Comprador |
| Honorarios notariales (~0.8%) | $108,000 | Comprador |
| Avalúo comercial | $25,000 | Comprador |
| Certificado de libertad de gravamen | $2,500 | Negociable |
| Gastos de escrituración varios | $15,000 | Comprador |
| Total estimado comprador | $420,500 MXN |
*Sobre precio negociado de $13,500,000. Cifra final la determina el notario.
Recomendación Notarial
Opción 1 — Notaría 4, Lic. Octaviano Gómez y González. Humboldt No. 105, Col. Del Valle, San Luis Potosí. Tel. (444) 817-5353. Más de 30 años de ejercicio notarial en SLP. Experiencia en escrituración de inmuebles industriales y comerciales.
Opción 2 — Notaría 10, Lic. Ulises Artolózaga Stahl. Cuauhtémoc No. 333, Col. Moderna, C.P. 78250, San Luis Potosí. Tel. (444) 817-6677. Perfil corporativo e inmobiliario. Atiende operaciones en zona industrial y corredores de Villa de Reyes.
Ambos notarios fueron identificados a través del Colegio de Notarios del Estado de San Luis Potosí. La selección final es decisión del cliente. Se recomienda solicitar cotización formal a ambos antes de elegir.
Resultado
Seguimiento Post-Cierre
Este servicio incluye 90 días de seguimiento posterior al cierre. Durante este período se acompaña al cliente en: verificación de primer cobro de renta, revisión de póliza de seguro del inmueble, comunicación con el administrador del parque, y cualquier consulta sobre el locatario o el mercado. Al término de los 90 días, el equipo permanece disponible para consultas futuras y para la evaluación de nuevas oportunidades de inversión.