Contenido
- 01Resumen Ejecutivo
- 02Ficha Técnica del Inmueble
- 03Contexto de la Zona — Col. Doctores
- 04Verificación de Precio vs Comparables
- 05Hallazgos Clave — Broker vs MASA
- 06Metodología Score MASA
- 07Score MASA — 6 Variables
- 08Veredicto y Rango de Precio Justo
- 09Proyección Financiera a 5 Años
- 10Mapa de Riesgos
- 11Si Decides Proceder — Los 5 Pasos
01 — Resumen Ejecutivo
Score: B (6.35/10) — Procede con negociación.
El departamento analizado en Col. Doctores presenta un cap rate real de 7.97%, superior a CETES (6.49%) por 1.48 puntos. La zona muestra gentrificación activa con plusvalía de ~9% anual, inventario manejable (67 unidades de 2 recámaras en venta), y demanda estable por cercanía al Hospital General y Centro Médico. El precio de lista de $36,000/m² está alineado con comparables. El principal riesgo es la percepción de inseguridad, que limita la liquidez de reventa pero también mantiene precios por debajo de colonias vecinas como Roma Norte. Recomendación: negociar 8-10% bajo el precio de lista.
02 — Ficha Técnica del Inmueble
03 — Contexto de la Zona — Col. Doctores
Ubicación y conectividad
Centro geográfico de CDMX. A 10 minutos caminando de Av. Reforma y 14 min del Centro Histórico. Tres estaciones de Metro en radio de 800m: Hospital General (Línea 3), Doctores (Línea 8) y Centro Médico (Líneas 3 y 9). Metrobús por Eje Central. Cercanía al Hospital General de México y al Centro Médico Nacional Siglo XXI — generadores de demanda de renta constante por residentes médicos y personal de salud.
Perfil de demanda
Tres motores de renta: (1) personal médico del Hospital General y Centro Médico, (2) profesionistas jóvenes que trabajan en el corredor Insurgentes-Viaducto pero no pagan los $25,000+ de Roma, y (3) extranjeros remotos que buscan el estilo de vida Roma-Condesa a menor precio. La gentrificación avanza desde Roma por Av. Cuauhtémoc — los dos barrios ya operan como un solo corredor comercial.
Timeline de transformación
- 2018Primeros desarrollos premium. Rentas promedio de $6,000-$8,000/mes para 2 rec. Precio/m² ~$14,200
- 2020Comunidad organizada instala iluminación, cámaras y pinta muros. Mejora de espacio público desde adentro
- 2023Rentas crecen +118% interanual en algunos segmentos (La Silla Rota). Apertura de bares, galerías y coworkings en antiguas bodegas
- 2025Rentas comerciales +18% (2023-2025). Llegada de restaurantes de autor, cadenas internacionales. Milenio la llama "la extensión natural de la Roma"
- 2026Precio/m² actual: $33,000-$42,000. Desarrollos como VERTIZE (36 unidades, Dr. Vértiz 180) confirman apuesta institucional. Todavía 25-35% más barata que Roma
04 — Verificación de Precio vs Comparables
Se identificaron 5 propiedades comparables en la misma colonia, publicadas en portales al momento del análisis. La propiedad analizada se ubica dentro del rango de mercado.
| Comparable | m² | Precio | Precio/m² |
|---|---|---|---|
| Dr. Andrade / Dr. Barragán, piso 5, 2 rec | 45 | $1,700,000 | $37,778 |
| Col. Doctores, piso 5, 2 rec, nuevo | 51 | $1,855,000 | $36,373 |
| Col. Doctores, 2 rec, roof garden | 52 | $1,879,000 | $36,135 |
| Col. Doctores, piso 5, 2 rec, sin elevador | 58 | $1,924,000 | $33,172 |
| Av. Niños Héroes, 2 rec | 60 | $2,360,000 | $39,580 |
Conclusión: El precio de lista está alineado con la mediana de mercado. No hay sobreprecio, pero tampoco descuento. Con 67 unidades compitiendo, el comprador tiene margen para negociar.
05 — Hallazgos Clave
- Renta mensual proyectada: $18,000/mes
- "La zona se está revalorizando rápidamente"
- "Hay mucho interés, te conviene decidir pronto"
- Precio de lista: $1,800,000 "firme"
- Renta verificada (3 fuentes): $15,000-$17,500/mes
- Plusvalía real: 9% nominal, ~4.5% descontando inflación
- 67 unidades del mismo perfil compiten en portales — no hay urgencia real
- 5 comparables entre $33,172 y $39,580/m² — hay margen de negociación
- El broker infla la renta 10-15% — tu cap rate real es menor al que te vendieron
- La zona sí crece pero no al ritmo que implican
- Tienes poder de negociación: no eres el único, pero el vendedor tampoco
- Precio justo: $1,620,000-$1,680,000 (ahorro de $120K-$180K)
06 — Metodología Score MASA
El Score MASA Simplificado evalúa 6 variables clave que determinan si una inversión inmobiliaria compite contra alternativas de menor riesgo. Cada variable tiene un peso asignado y se califica de 1 a 10 con escalas ancladas — no hay subjetividad en la calificación.
07 — Score MASA — 6 Variables
Cálculo de NOI (Net Operating Income)
(−) Mantenimiento: $2,500/mes
(−) Vacancia estimada 5%: $800/mes
(−) Predial estimado: $500/mes
(−) Seguro: $250/mes
= NOI mensual: $11,950 · NOI anual: $143,400
Cap rate real = $143,400 / $1,800,000 = 7.97%
Nota: cap rate sobre precio de lista. Ajustado por costos de cierre (~$108,000): 7.51%. Ambos superan CETES 28 días (6.49%, Banxico mayo 2026).
| Variable | Peso | Calif. | Ponderado | Señal |
|---|---|---|---|---|
| Cap rate real vs CETES | 20% | 7/10 | 1.40 | 7.97% vs 6.49% CETES. Spread de +1.48 puntos |
| Precio/m² vs comparables | 20% | 6/10 | 1.20 | $36,000 vs mediana $36,135. En rango de mercado |
| Plusvalía histórica | 15% | 7/10 | 1.05 | ~9% nominal 2024 (zona). Real ~4.5% descontando inflación 4.45% |
| Absorción / sobreoferta | 20% | 6/10 | 1.20 | 67 unidades en venta vs 27 en renta. Equilibrio, no saturación |
| Consistencia del broker | 10% | 6/10 | 0.60 | Renta proyectada $18,000 vs verificada $15,000-$17,500. Inflada ~10% |
| Riesgo de nueva oferta | 15% | 6/10 | 0.90 | VERTIZE (36 unidades) + otros en pipeline. Manejable vs zonas saturadas |
Comparativo vs alternativas de inversión
| Instrumento | Rendimiento Año 1 | Riesgo | Liquidez |
|---|---|---|---|
| Depto Doctores ($1.8M) | ~17% teórico | Medio. Zona en transición | Media |
| CETES 28 días | 6.49% | Nulo | Inmediata |
| FIBRA UNO (FUNO11) | ~8.5% | Bajo-Medio | Alta (BMV) |
| Depto Narvarte ($3.4M) | ~9% teórico | Medio. Sobreoferta | Media |
08 — Veredicto
Los fundamentos financieros de esta propiedad superan la tasa libre de riesgo. El cap rate de 7.97% posiciona este inmueble como una alternativa de inversión competitiva frente a CETES y FIBRAs, con el beneficio adicional de exposición a la plusvalía de una zona en plena gentrificación.
Sin embargo, el precio de lista no incluye descuento. Con 67 unidades del mismo perfil compitiendo en portales y un mercado que favorece al comprador, existe margen real de negociación. Recomendamos ofertar entre $1,620,000 y $1,680,000 MXN (8-10% bajo lista), lo cual elevaría el cap rate a 8.5-8.9% y mejoraría el spread contra CETES a +2 puntos.
Riesgos a considerar:
— La colonia Doctores tiene indicadores de inseguridad que limitan la velocidad de reventa. Si necesitas liquidez en menos de 2 años, este no es el activo indicado.
— La propiedad no tiene estacionamiento ni elevador. Esto reduce el universo de inquilinos y puede presionar la renta a la baja frente a competencia con amenidades.
— La renta proyectada por el broker ($18,000) está inflada 10-15% vs mercado real verificado ($15,000-$17,500). Usar la cifra real para proyecciones.
Rango de precio justo estimado
09 — Proyección Financiera — Escenario Base
Comparativo de rendimiento acumulado entre la propiedad analizada (comprada a precio negociado de $1,650,000) y mantener el mismo capital en CETES 28 días al rendimiento actual.
| Concepto | Año 1 | Año 3 | Año 5 |
|---|---|---|---|
| Renta neta acumulada | $143,400 | $445,700 | $763,200 |
| Plusvalía estimada (7% anual) | $115,500 | $372,300 | $664,100 |
| Patrimonio total con inmueble | $1,908,900 | $2,468,000 | $3,077,300 |
| CETES 28 días (6.49% anual) | $1,757,100 | $1,988,800 | $2,250,700 |
| Diferencia vs CETES | +$151,800 | +$479,200 | +$826,600 |
Lectura: La diferencia se amplía porque la plusvalía es exponencial (aplica sobre un valor creciente) mientras que CETES es lineal sobre el capital original. Incluso si la plusvalía es solo 4% (escenario pesimista), el inmueble supera a CETES en $340,000 a 5 años por el efecto de la renta neta.
10 — Mapa de Riesgos
11 — Si Decides Proceder — Los 5 Pasos
-
Presentar oferta entre $1,620,000 y $1,680,000. No reveles que tienes este análisis. Argumenta con los comparables públicos: "hay unidades similares desde $1,700,000 sin negociar." El vendedor tiene 66 competidores — sabe que no eres su único prospecto, pero tú tampoco eres su única opción.
-
Solicitar visita presencial antes de firmar. Verificar: estado real de acabados, presión de agua, ruido, iluminación natural, estado del edificio (elevador, áreas comunes, fachada). Comparar contra lo publicado en el portal. Las discrepancias son argumento de negociación adicional.
-
Verificar situación legal del inmueble. Solicitar al vendedor: escritura, predial al corriente, libertad de gravamen, constancia de no adeudo de mantenimiento. Si el vendedor se resiste a presentar documentación, es red flag. Recomendamos consultar notario antes de firmar promesa de compraventa.
-
No firmar promesa de compraventa sin cláusula de penalización. Si el vendedor incumple, debe haber consecuencia económica. Esto protege tu anticipo y tu tiempo. MASA puede revisar el borrador del contrato con un abogado especializado si contratas el Plan 02.
-
Presupuestar costos de cierre. Escrituración + notario + derechos registrales + ISAI: ~5-7% del precio de compra ($83,000-$116,000 sobre $1,650,000). Incluir en tu presupuesto total. No es negociable — es obligatorio para formalizar la propiedad.
Fuentes Consultadas
Datos macro
- Banxico — Tasa referencia 6.50% (7 mayo 2026)
- CETES 28 días — 6.49% (subasta mayo 2026)
- INEGI — Inflación 4.45% anual (abril 2026)
- SHF — Índice de Precios Vivienda Q3 2025
Mercado local
- Inmuebles24 — 67 listings 2 rec venta, Doctores
- Vivanuncios — Comparables y rentas verificadas
- Propiedades.com — Precio/m² y tendencias
- Mudafy — Precio/m² por colonia Cuauhtémoc
Contexto
- Milenio — Gentrificación Doctores (2025)
- Obras Expansión — Plusvalía CDMX 2025
- Real Estate Market — Cap rate por alcaldía
- Metro CDMX — Conectividad zona