Contenido
- 01Resumen Ejecutivo
- 02Ficha Técnica del Inmueble
- 03Contexto de la Zona — Col. Doctores
- 04Verificación de Precio vs Comparables
- 05Hallazgos Clave — Asesor vs MASA
- 06Metodología Score MASA
- 07Score MASA — 6 Variables
- 08Veredicto y rango de negociación
- 09Proyección Financiera a 5 Años
- 10Mapa de Riesgos
- 11Si Decide Proceder — Los 5 Pasos
01 — Resumen Ejecutivo
El rendimiento por renta sostiene la compra. El precio publicado no incorpora descuento.
Score: B (6.35/10) — Procede con negociación.
El inmueble se ofrece a $36,000/m², prácticamente en línea con la mediana de los cinco comparables publicados en la colonia ($36,135/m²). Bajo una renta de referencia de $16,000 mensuales y los gastos estimados en la sección 07, produce un cap rate de 7.97% sobre el precio publicado: 1.48 puntos por encima de la tasa de CETES a 28 días tomada como referencia (6.49%, Banxico, subasta de mayo de 2026).
Los riesgos principales son la percepción de inseguridad de la colonia, que condiciona la velocidad de reventa, y la ausencia de estacionamiento y elevador, que estrecha el universo de inquilinos. La zona presenta señales de transformación urbana con presión al alza en rentas, aunque la evidencia disponible es de oferta publicada y no de operaciones cerradas.
La recomendación es negociar, no porque exista evidencia suficiente para establecer un valor de $1.62 a $1.68 millones, sino porque las características del inmueble y el volumen de oferta comparable visible justifican buscar flexibilidad frente al precio de salida.
02 — Ficha Técnica del Inmueble
Cincuenta metros sin estacionamiento ni elevador: el universo de inquilinos se estrecha.
03 — Contexto de la Zona — Col. Doctores
La gentrificación de Doctores ya ocurrió en rentas. Apenas está ocurriendo en precios de venta.
Ubicación y conectividad
Centro geográfico de CDMX. A 10 minutos caminando de Av. Reforma y 14 min del Centro Histórico. Tres estaciones de Metro en radio de 800m: Hospital General (Línea 3), Doctores (Línea 8) y Centro Médico (Líneas 3 y 9). Metrobús por Eje Central. Cercanía al Hospital General de México y al Centro Médico Nacional Siglo XXI — generadores de demanda de renta constante por residentes médicos y personal de salud.
Perfil de demanda
Tres motores de renta: (1) personal médico del Hospital General y Centro Médico, (2) profesionistas jóvenes que trabajan en el corredor Insurgentes-Viaducto pero no pagan los $25,000+ de Roma, y (3) extranjeros remotos que buscan el estilo de vida Roma-Condesa a menor precio. Sobre Av. Cuauhtémoc se observa continuidad comercial con Roma, aunque el grado de integración entre ambas colonias no se midió en este análisis.
Timeline de transformación
- 2018Primeros desarrollos premium. Rentas promedio de $6,000-$8,000/mes para 2 rec. Precio/m² ~$14,200
- 2020Comunidad organizada instala iluminación, cámaras y pinta muros. Mejora de espacio público desde adentro
- 2023Rentas crecen +118% interanual en algunos segmentos (La Silla Rota). Apertura de bares, galerías y coworkings en antiguas bodegas
- 2025Rentas comerciales +18% (2023-2025). Llegada de restaurantes de autor, cadenas internacionales. Milenio la llama "la extensión natural de la Roma"
- 2026Precio/m² actual: $33,000-$42,000. Desarrollos como VERTIZE (36 unidades, Dr. Vértiz 180) confirman apuesta institucional. Todavía 25-35% más barata que Roma
04 — Verificación de Precio vs Comparables
El precio está en línea con el mercado. Con 67 unidades compitiendo, eso no basta.
Se identificaron cinco propiedades comparables en la misma colonia, publicadas en portales al momento del análisis. Se trata de precios de oferta publicada; no se dispone de precios de cierre.
| Comparable | m² | Precio | Precio/m² |
|---|---|---|---|
| Dr. Andrade / Dr. Barragán, piso 5, 2 rec | 45 | $1,700,000 | $37,778 |
| Col. Doctores, piso 5, 2 rec, nuevo | 51 | $1,855,000 | $36,373 |
| Col. Doctores, 2 rec, roof garden | 52 | $1,879,000 | $36,135 |
| Col. Doctores, piso 5, 2 rec, sin elevador | 58 | $1,924,000 | $33,172 |
| Av. Niños Héroes, 2 rec | 60 | $2,360,000 | $39,580 |
El precio publicado de $36,000/m² se encuentra prácticamente en línea con la mediana de los cinco comparables publicados observados ($36,135/m²). Esta comparación describe la oferta visible y no constituye evidencia de precios de cierre.
La recomendación de negociación considera además las características específicas del inmueble —sin estacionamiento, sin elevador y en estado original— y el volumen de oferta publicada del mismo perfil.
05 — Hallazgos Clave
La renta que proyecta el asesor está 10 a 15% arriba de la verificada en tres fuentes.
- Renta mensual proyectada: $18,000/mes
- "La zona se está revalorizando rápidamente"
- "Hay mucho interés, le conviene decidir pronto"
- Precio de lista: $1,800,000 "firme"
- Renta verificada (3 fuentes): $15,000-$17,500/mes
- Crecimiento nominal de precios de oferta en la zona: cercano a 9%. Descontando la inflación de referencia del periodo (4.45%), el orden de magnitud real se aproxima a 4.4%. Proviene de precios publicados, no de operaciones cerradas.
- Se identificaron 67 unidades de perfil similar publicadas en los portales consultados, lo que permite dimensionar la competencia visible por el comprador
- 5 comparables entre $33,172 y $39,580/m² — hay margen de negociación
- La renta proyectada por el asesor está 12.5% por encima de la renta de referencia: el cap rate resultante es menor al que implica su proyección
- La zona sí crece pero no al ritmo que implican
- Tiene poder de negociación: no es el único, pero el vendedor tampoco
- Rango de negociación sugerido: $1,620,000 a $1,680,000, entre $120,000 y $180,000 por debajo del precio publicado
06 — Metodología Score MASA
Seis variables con escalas ancladas. La calificación no la decide el criterio del analista.
El Score MASA es una herramienta estructurada de screening que pondera seis variables mediante escalas predefinidas. Su función es ordenar los factores de inversión y hacer explícitos los criterios utilizados; no sustituye un avalúo ni elimina el juicio profesional.
07 — Score MASA — 6 Variables
6.35 de 10. Ninguna variable califica mal, ninguna califica bien.
Cálculo de NOI (Net Operating Income)
(−) Mantenimiento: $2,500/mes
(−) Vacancia estimada 5%: $800/mes
(−) Predial estimado: $500/mes
(−) Seguro: $250/mes
= NOI mensual: $11,950 · NOI anual: $143,400
Cap rate estimado sobre precio publicado = $143,400 / $1,800,000 = 7.97%
Nota: cap rate sobre precio de lista. Sobre la inversión total, incluyendo costos de adquisición estimados en $108,000 (6% del precio publicado): $143,400 / $1,908,000 = 7.52%.
| Variable | Peso | Calif. | Ponderado | Señal |
|---|---|---|---|---|
| Cap rate estimado vs tasa de referencia | 20% | 7/10 | 1.40 | 7.97% sobre precio publicado contra 6.49% de referencia: +1.48 puntos |
| Precio/m² vs comparables | 20% | 6/10 | 1.20 | $36,000 contra mediana de oferta publicada de $36,135 |
| Plusvalía histórica | 15% | 7/10 | 1.05 | Crecimiento nominal de precios de oferta cercano a 9%; aproximadamente 4.4% descontando inflación de 4.45% |
| Absorción / sobreoferta | 20% | 6/10 | 1.20 | 67 unidades en venta y 27 en renta visibles en los portales consultados. Dimensiona la oferta publicada; no mide absorción ni vacancia |
| Consistencia del asesor | 10% | 6/10 | 0.60 | Renta proyectada por el asesor $18,000 contra renta de referencia $16,000: 12.5% por encima |
| Riesgo de nueva oferta | 15% | 6/10 | 0.90 | VERTIZE (36 unidades) y otros proyectos en preventa |
Comparativo vs alternativas de inversión
| Instrumento | Rendimiento Año 1 | Riesgo | Liquidez |
|---|---|---|---|
| Depto Doctores ($1.8M) | 7.97% por renta | Medio. Zona en transición | Media |
| Tasa de referencia a 28 días | 6.49% | Nulo | Inmediata |
| FIBRA UNO (FUNO11) | ~8.5% | Bajo-Medio | Alta (BMV) |
| Depto Narvarte ($3.4M) | ~9% por renta | Medio. Sobreoferta | Media |
08 — Veredicto
Los números cuadran. El precio de lista, no.
Con los supuestos utilizados, el inmueble produce un cap rate estimado de 7.97% sobre el precio publicado, por encima de la tasa de CETES tomada como referencia al momento del análisis. La comparación no incorpora las diferencias de liquidez, riesgo operativo y costos de transacción entre ambos activos, y el rendimiento por renta depende de una renta de referencia y de gastos estimados que deben confirmarse.
Sin embargo, el precio de lista no incluye descuento. Con 67 unidades del mismo perfil compitiendo en portales y un mercado que favorece al comprador, existe margen real de negociación. Recomendamos ofertar entre $1,620,000 y $1,680,000 MXN (entre 6.7% y 10% por debajo del precio publicado), lo que situaría el cap rate estimado entre 8.54% y 8.85%, es decir 2.05 a 2.36 puntos por encima de la tasa de referencia.
Riesgos a considerar:
— La colonia Doctores tiene indicadores de inseguridad que limitan la velocidad de reventa. Si necesita liquidez en menos de 2 años, este no es el activo indicado.
— La propiedad no tiene estacionamiento ni elevador. Esto reduce el universo de inquilinos y puede presionar la renta a la baja frente a competencia con amenidades.
— La renta proyectada por el asesor ($18,000 mensuales) se encuentra 12.5% por encima de la renta de referencia utilizada en este análisis ($16,000 mensuales), mediana de tres publicaciones comparables. Las proyecciones deben construirse sobre la renta de referencia.
Rango de negociación recomendado
09 — Proyección Financiera — Escenario Base
La ventaja se amplia porque la plusvalía es exponencial y la tasa fija es lineal.
El ejercicio compara dos destinos para un mismo capital inicial de $1,750,000: la adquisición del inmueble en el rango de negociación recomendado ($1,650,000 de precio más $100,000 de costos de adquisición) o la colocación íntegra de esa cantidad en la tasa de referencia a 28 días. Los costos de adquisición no forman parte del valor del inmueble, de modo que la comparación parte del mismo desembolso en ambos casos.
| Concepto | Año 1 | Año 3 | Año 5 |
|---|---|---|---|
| Renta neta acumulada | $143,400 | $449,849 | $784,500 |
| Apreciación acumulada (escenario 7% anual) | $115,500 | $371,321 | $664,210 |
| Valor del inmueble | $1,765,500 | $2,021,321 | $2,314,210 |
| Patrimonio con el inmueble | $1,908,900 | $2,471,170 | $3,098,710 |
| Referencia a tasa constante de 6.49% | $1,863,575 | $2,113,316 | $2,396,526 |
| Diferencia | +$45,325 | +$357,854 | +$702,184 |
Escenarios de apreciación. El 7% anual es un supuesto analítico, no un pronóstico. Bajo un escenario conservador de 4% anual, el patrimonio a cinco años sería de $2,791,977 y la diferencia contra la referencia se reduciría a $395,451. La comparación tampoco incorpora las diferencias de liquidez, costos de transacción y riesgo operativo entre un inmueble y un instrumento de deuda gubernamental.
10 — Mapa de Riesgos
El rendimiento es el riesgo bajo. La seguridad de la zona es el alto.
11 — Si Decide Proceder — Los 5 Pasos
Cinco verificaciones antes de comprometer el anticipo.
-
Plantear una oferta inicial dentro del rango de $1,620,000 a $1,680,000. El sustento de la oferta son los comparables publicados, la condición del inmueble y sus características diferenciales: sin estacionamiento, sin elevador y en estado original. El rango queda sujeto a la visita física y a la revisión documental.
-
Solicitar visita presencial antes de firmar. Verificar: estado real de acabados, presión de agua, ruido, iluminación natural, estado del edificio (elevador, áreas comunes, fachada). Comparar contra lo publicado en el portal. Las discrepancias son argumento de negociación adicional.
-
Verificar situación legal del inmueble. Solicitar al vendedor: escritura, predial al corriente, libertad de gravamen, constancia de no adeudo de mantenimiento. Si el vendedor se resiste a presentar documentación, es foco rojo. Recomendamos consultar notario antes de firmar promesa de compraventa.
-
No firmar promesa de compraventa sin cláusula de penalización. Si el vendedor incumple, debe haber consecuencia económica. Esto protege su anticipo y su tiempo.
-
Presupuestar costos de cierre. Escrituración + notario + derechos registrales + ISAI: ~5-7% del precio de compra ($83,000-$116,000 sobre $1,650,000). Incluir en su presupuesto total. No es negociable — es obligatorio para formalizar la propiedad.
Alcance de servicios
Fuentes Consultadas
Datos macro
- Banxico — Tasa referencia 6.50% (7 mayo 2026)
- Banxico — tasa de referencia a 28 días, 6.49% (subasta mayo 2026)
- INEGI — Inflación 4.45% anual (abril 2026)
- SHF — Índice de Precios Vivienda Q3 2025
Mercado local
- Inmuebles24 — 67 listings 2 rec venta, Doctores
- Vivanuncios — Comparables y rentas verificadas
- Propiedades.com — Precio/m² y tendencias
- Mudafy — Precio/m² por colonia Cuauhtémoc
Contexto
- Milenio — Gentrificación Doctores (2025)
- Obras Expansión — Plusvalía CDMX 2025
- Real Estate Market — Cap rate por alcaldía
- Metro CDMX — Conectividad zona