Casos de Inversión Real — MASA Consulting

Score C Preventa · Querétaro · 2026

Juriquilla — Preventa residencial con cap rate real de 4.1%. Menos de la mitad que CETES.

Un cliente contactó a MASA antes de firmar una preventa en Juriquilla. El proyecto prometía “plusvalía garantizada” y el broker ofrecía descuento sin negociación — señal que la mayoría ignora. Al calcular el Cap Rate ajustado a entrega (2 años sin renta + rendimiento posterior), el número era claro: 4.1%.

Cap Rate Real

4.1%

vs

Benchmark CETES

6.75%

−2.65 pp

vs CETES

Precio / m² $32,000

Cap Rate Real 4.1%

Renta mensual $14,200/mes

ROI proyectado 5 años +22%

TAE neta estimada 3.8%

Decisión MASA No proceder

Resultado

Capital protegido. MASA detectó que el broker cambió el precio publicado dos veces en 45 días — señal de urgencia del vendedor. El inventario en Juriquilla (399+ unidades activas en portales) supera la capacidad de absorción. El 4.1% de Cap Rate no justifica el riesgo de iliquidez en un mercado con sobreoferta. El cliente redirigió capital a un activo con arrendatario firmado en El Marqués.

Señal Clave MASA

“Un Cap Rate de 4.1% en preventa significa que tu dinero trabaja menos que en un instrumento sin riesgo — pero además queda atrapado 2 años sin generar nada. El verdadero costo no es el 4.1%: es el costo de oportunidad de $2.5M que no trabajan durante 24 meses.”

Capa 01 · Cap Rate real ajustado a entrega + Capa 02 · Sobreoferta en submarket Juriquilla

Score B Residencial · CDMX · 2025

Narvarte Poniente — El barrio que los números eligen cuando Roma Norte deja de funcionar.

El cliente original buscaba en Roma Norte. MASA demostró que el Cap Rate ahí era 2.9% — menos de la mitad de CETES. La recomendación: Narvarte Poniente. Misma alcaldía, mismo Metro, un tercio menos de precio por m². Cap Rate: 6.5%.

Cap Rate Real

6.5%

vs

Benchmark CETES

6.75%

−0.25 pp

vs CETES

Precio / m² $46,500

Cap Rate Real 6.5%

Renta mensual $18,500/mes

ROI proyectado 5 años +38%

TAE neta estimada 5.9%

Decisión MASA Proceder con negociación

Resultado

Oportunidad ejecutada. El departamento se adquirió con 8% de descuento sobre precio lista. La renta se colocó en 3 semanas. El Cap Rate de 6.5% no supera CETES por sí solo — pero sumado a plusvalía proyectada del 6% anual en una zona con demanda creciente y oferta declinante, el retorno total supera cualquier instrumento de renta fija en horizonte de 3+ años.

Señal Clave MASA

“Narvarte no aparece en ninguna revista de lifestyle. No tiene restaurantes de $800 el plato. Pero tiene algo que Roma perdió: números que funcionan. Cuando un barrio tiene Cap Rate de 6.5%, renta creciente y precio 35% menor que su vecino sobrevalorado, no necesita marketing — necesita un comprador con calculadora.”

Capa 01 · Comparativa Cap Rate Roma vs Narvarte + Capa 02 · Demanda estructural por contracción de oferta

Score A Residencial · Monterrey · 2025

Valle Oriente, San Pedro Garza García — Cap Rate de 7.8% con capital institucional adentro.

Un departamento en Valle Oriente, San Pedro. Monterrey cerró 2025 con plusvalía del 9.9% y demanda ejecutiva sostenida. Dos fondos de capital privado compraban en el mismo edificio — señal que ningún portal genera. Cap Rate verificado: 7.8%.

Cap Rate Real

7.8%

vs

Benchmark CETES

6.75%

+1.05 pp

vs CETES

Precio / m² $58,000

Cap Rate Real 7.8%

Renta mensual $36,000/mes

ROI proyectado 5 años +62%

TAE neta estimada 8.4%

Decisión MASA Compra recomendada

Resultado

Resultado verificado. La unidad se rentó antes de escriturar — referida por el mismo fondo que operaba en el edificio. Cap Rate de 7.8% + plusvalía de 9.9% = retorno combinado de 17.7% en año 1. CETES en el mismo período: 6.75%. La diferencia es 11 puntos porcentuales, respaldada por un activo tangible en la zona más líquida de Monterrey.

Señal Clave MASA

“El vendedor no generaba urgencia — tenía lista de espera. Cuando el capital institucional compra antes que tú en el mismo inmueble, ya tienes la segunda opinión más valiosa: alguien con más información que la tuya tomó la decisión. Un Cap Rate de 7.8% sobre CETES, más plusvalía de doble dígito, en un activo que se renta antes de escriturar — eso no es suerte, es matemática.”

Capa 03 · Ausencia de presión = demanda real + Capa 04 · Movimiento de capital institucional

Casos de inversión inmobiliaria real.

Juriquilla — Preventa residencial con cap rate real de 4.1%. Menos de la mitad que CETES.

Narvarte Poniente — El barrio que los números eligen cuando Roma Norte deja de funcionar.

Valle Oriente, San Pedro Garza García — Cap Rate de 7.8% con capital institucional adentro.

Tu propiedad merece un mayor análisis